Paylı ya da elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda anlaşma sağlanamadığında ortaklığın giderilmesi yoluna gidilir. Bu dosyaların uzamasının en yaygın iki sebebi vardır: taşınmazın fiilî durumunun belgelenmemiş olması ve paydaşlardan bir kısmına tebligat yapılamaması. Aşağıdaki liste, dava açılmadan önce yapılacak hazırlığı bu iki eksene göre düzenler.
Fiilî Durumu Belgelemek: Tespitin İşlevi
Taşınmaz üzerinde muhdesat bulunması, kullanımın paydaşlar arasında fiilen bölünmüş olması ya da kiracı bulunması, satış ve paylaşım sonucunu doğrudan etkiler. Bu unsurların dava sırasında tartışılması yerine önceden delil tespiti yoluyla kayda geçirilmesi, hem keşif sonrası itirazları azaltır hem de tarafların pazarlık zeminini netleştirir. Türk Medeni Kanunu ve Türk Borçlar Kanunu hükümleri kadar, kat mülkiyetine tabi yapılarda 634 sayılı Kanun'un getirdiği düzen de bu değerlendirmeye girer.
Dava Öncesi Toplanacaklar
- Güncel tapu kaydı ve varsa şerhlerin dökümü
- Kadastro paftası, imar durumu ve yapı kayıt belgeleri
- Muhdesatın kim tarafından yapıldığına ilişkin fatura ve ödeme belgeleri
- Kira sözleşmeleri ve kira ödemelerine ilişkin kayıtlar
- Paydaşların güncel adres ve kimlik bilgileri
Tebligat: Dosyayı En Çok Bekleten Aşama
Ortaklığın giderilmesi davası tüm paydaşlara yöneltilmek zorundadır. Paydaş sayısı arttıkça ve özellikle mirasla intikal etmiş taşınmazlarda, adresi bilinmeyen ya da yurt dışında bulunan paydaşlara ulaşmak aylar alabilir. Adres araştırması yapılmadan doğrudan ilan yoluna gidilmesi usule aykırılık doğurur; buna karşılık araştırmanın geç başlatılması dosyayı bekletir. Bu nedenle dava dilekçesi hazırlanırken adres bilgilerinin toplanması, delil hazırlığı kadar önemlidir.
Süreç Boyunca İzlenecek Sıra
- Paydaş listesini tapu kaydı ve mirasçılık belgesiyle karşılaştırarak eksiksiz çıkarın.
- Ulaşılamayan paydaşlar için adres araştırmasını dava başında talep edin.
- Aynen taksimin mümkün olup olmadığına ilişkin görüşünüzü baştan bildirin.
- Keşif öncesinde muhdesat ve kullanım iddialarınızı belgeyle sunun.
- Satış aşamasına geçilirse ilan ve satış işlemlerini ayrı bir takvimde izleyin.
Aynen Taksim mi Satış mı
Kural olarak önce taşınmazın aynen bölünmesinin mümkün olup olmadığına bakılır; bu mümkün değilse satış yoluyla paylaşıma geçilir. İmar mevzuatı bakımından bölünmeye elverişlilik, taşınmazın niteliği ve pay oranları bu değerlendirmenin merkezindedir. Aynen taksim talebi olan tarafın, teklifini teknik olarak uygulanabilir biçimde sunması beklenir; soyut bir talep genellikle sonuç doğurmaz.
Yukarıdaki bilgiler genel çerçeve sunar. Taşınmazın niteliği, paydaş sayısı ve üzerindeki haklar dosyanın seyrini önemli ölçüde değiştirdiğinden, dava açmadan önce durumun bir hukukçuyla birlikte değerlendirilmesi yerinde olur.