Kira bedelinin güncellenmesi, kiraya veren ile kiracı arasındaki en sık uyuşmazlık başlığıdır. TBK, artışın hangi sınırlar içinde yapılabileceğini ve bedelin mahkemece belirlenmesinin hangi hallerde istenebileceğini düzenler; TMK ile kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda 634 sayılı Kanun ise taşınmazın kullanımına ilişkin çerçeveyi çizer. Bu dosyalarda sonucu belirleyen unsur, çoğu zaman bedelin kendisi değil bildirimin zamanıdır.
Artış Talebi ile Tespit Davası Aynı Şey Değildir
Sözleşmede artış oranı kararlaştırılmışsa, yeni dönemde bu orana göre hesaplanan bedel istenir; kanundaki üst sınır aşılamaz. Kira bedelinin tespiti davası ise sözleşmedeki orandan bağımsız olarak, bedelin hakkaniyete uygun biçimde yeniden belirlenmesini amaçlar ve belirli koşulların varlığına bağlıdır. Hangi yolun izleneceği baştan seçilmelidir; çünkü ikisinin usulü ve sonuç doğurduğu dönem farklıdır.
Dava Açmadan Önce Yapılacak Bildirim
Yeni dönemde daha yüksek bir bedel talep edilecekse, kanunda öngörülen süre içinde yazılı bildirim yapılması, tespit kararının o dönemden itibaren sonuç doğurmasını sağlar. Bildirim yapılmamışsa ya da geç yapılmışsa, belirlenen bedel sonraki döneme sarkabilir. Bu nedenle takvim, dönem başlangıcından geriye doğru kurulmalıdır.
İhtarın Tebliğ Edilmemesi Sonucu Nasıl Değiştirir
Yazılı bildirimin gönderilmiş olması yetmez; kiracıya ulaşması gerekir. Kiracının taşınması, sözleşmedeki adresin güncel olmaması veya tebligatın iade dönmesi halinde bildirimin hüküm doğurmadığı ileri sürülebilir. Böyle bir durumda, aylardır beklenen artış talebi bir dönem daha ertelenebilir. İhtar gönderilirken adres kayıt sistemindeki bilginin kontrol edilmesi ve tebliğ evrakının saklanması bu riski büyük ölçüde ortadan kaldırır.
Emsal Araştırması ve Bilirkişi İncelemesi
- Aynı bölgede benzer nitelikteki taşınmazların güncel kira bedelleri
- Taşınmazın yaşı, konumu, alanı ve kullanım durumu
- Kiracının taşınmazda geçirdiği süre ve yaptığı iyileştirmeler
- Sözleşmenin başlangıç tarihi ve önceki artışların seyri
- Bina ortak giderleri ile aidat yükünün kime ait olduğu
Dosya Takibinde Pratik Notlar
- Sözleşme yenilenme tarihini takvime işleyin ve geri sayımı buradan kurun
- Ödemeleri banka üzerinden ve dönem açıklaması yazarak takip edin
- Bilirkişi raporuna itiraz süresini tebliğ tarihinden hesaplayın
- Karar sonrası fark bedelin nasıl talep edileceğini baştan planlayın
Kira ilişkileri sözleşme metnine ve taşınmazın özelliklerine göre farklılık gösterir; bu nedenle her dosya kendi belgeleriyle değerlendirilmelidir. Bildirim göndermeden önce sözleşmenizi bir hukukçuya inceletmeniz, dönem kaybının önüne geçer.