Apartman ve site uyuşmazlıklarında taraflar çoğu zaman doğrudan eda davasına yönelir; oysa 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uygulamasında asıl tartışma, bir alanın ortak yer mi bağımsız bölüm eklentisi mi olduğu, projeye aykırı bir değişiklik bulunup bulunmadığı gibi tespit gerektiren noktalarda düğümlenir. Bu belirsizlik giderilmeden açılan davalar, çoğunlukla bilirkişi aşamasında yeniden şekillenir. TMK ve TBK hükümleri ise mülkiyet ve kira ilişkisi yönünden tamamlayıcı çerçeveyi kurar.
Tespit Davası ile Delil Tespitini Karıştırmamak
Delil tespiti, kaybolma ihtimali bulunan bir durumun mahkeme aracılığıyla kayıt altına alınmasıdır ve tek başına hukuki durumu belirlemez. Tespit davası ise bir hukuki ilişkinin varlığını ya da yokluğunu hükme bağlar ve hukuki yarar şartına tabidir. Su sızıntısı, cephe değişikliği veya ortak alan işgali gibi durumlarda önce delil tespiti yaptırıp ardından uygun davayı açmak, çoğu dosyada en verimli sıralamadır.
Ön Kontrol Listesi
- Onaylı mimari proje ve vaziyet planı temin edildi mi?
- Yönetim planının ilgili maddeleri ve tarihi incelendi mi?
- Tapu kaydındaki eklenti ve şerhler kontrol edildi mi?
- Kat malikleri kurulu kararlarının tarih ve içerikleri dosyada mevcut mu?
- Uyuşmazlığın tarafı malik mi, kiracı mı, yoksa yönetim mi?
Bildirim ve Tebligat Aksaklıkları
Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında en sık karşılaşılan usul sorunu, kurul toplantı çağrılarının ve alınan kararların maliklere usulüne uygun bildirilmemesidir. Toplantıda bulunmayan malik için karara itiraz süresi kararın bildirilmesine bağlandığından, bildirimin yapılmaması ya da yanlış adrese yapılması doğrudan hak kaybı doğurur. Özellikle taşınmazını kiraya vermiş malikler bakımından, yönetime bildirilen adresin güncel tutulması esastır. Kararın kapıya asılması ya da grup mesajıyla duyurulması, kanunun aradığı bildirim yerine geçmeyebilir; bu nedenle imza karşılığı ya da yazılı bildirim usulü tercih edilmelidir.
Görevli Mahkeme ve Talep Kurgusu
Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar bakımından görev, kanunun öngördüğü özel düzenlemeye göre belirlenir; genel görev kurallarına dayanılarak açılan dava, esasa girilmeden görevsizlikle sonuçlanabilir. Talep kurulurken tespit istemi ile eski hâle getirme veya müdahalenin önlenmesi istemi ayrı ayrı ve açıkça yazılmalıdır. HMK'nın delil sunma düzeni gereği proje, fotoğraf ve kurul kararları ilk dilekçe ekinde verilmelidir.
Kapanış
Yukarıdaki notlar genel niteliktedir. Yapının projesi, yönetim planı ve uyuşmazlığın konusu değiştikçe izlenecek yol da değişir; dava açmadan önce belgelerin bir hukukçu tarafından incelenmesi zaman ve masraf kaybını azaltır.