Taşınmaz uyuşmazlıklarında dava türünün seçimi, sonucu belirleyen ilk karardır. Mülkiyet ve tapu sicili yönünden TMK, sözleşmesel ilişkiler yönünden TBK, kat mülkiyetine konu yapılarda ise 634 sayılı Kanun devreye girer. Aşağıdaki liste, tapu iptali talebinden önce tespit yoluna başvurulup başvurulmayacağını değerlendirmeye odaklanır.
Tespit Davası Ne İşe Yarar, Ne İşe Yaramaz?
Tespit, mevcut durumun kayıt altına alınmasını sağlar; ancak tek başına mülkiyeti değiştirmez ve icra edilebilir bir sonuç doğurmaz. Bu nedenle amaç doğrudan tapunun düzeltilmesiyse, tespitle yetinmek zaman kaybı yaratır. Buna karşılık delilin kaybolma riski varsa, tespit yolunun sağladığı kayıt ileride belirleyici olabilir.
Kayıtların Toplanması
Tapu kütüğündeki tüm sayfa geçmişi, kadastro tutanakları, imar durumu ve varsa vergi kayıtları birlikte istenmelidir. Devirlerin tarih sırasıyla dizilmesi, hangi işlemin tartışmalı olduğunu görünür kılar. Yalnızca güncel tapu kaydına bakılarak kurulan iddialar, ara devirler ortaya çıktığında zayıflar.
Taraf Teşkili ve Tebligat
Taşınmaz davalarında birden fazla paydaş, mirasçı veya sonraki kazandırma sahibi bulunabilir. Bunlardan birinin davaya dâhil edilmemesi ya da tebligatın ulaşmaması, yargılamanın uzamasına ve verilecek kararın etkisiz kalmasına yol açar. Bu nedenle dava açılmadan önce ilgililerin listesi ve adresleri çıkarılmalı, ulaşılamayan kişiler için izlenecek yol baştan planlanmalıdır.
Dava Öncesi Kontrol Listesi
- Talebin hukuki temeli belirlenir: muvazaa, ehliyetsizlik, vekâlet ilişkisinin kötüye kullanılması veya başka bir sebep.
- Taşınmazın fiili kullanım durumu ve zilyetlik geçmişi tespit edilir.
- Devir bedelinin gerçekten ödenip ödenmediğine ilişkin kayıtlar toplanır.
- Tanık beyanına dayanılacaksa bu kişilerin bilgisi somutlaştırılır.
- Keşif ve bilirkişi ihtiyacı önceden öngörülüp talep dilekçeye yazılır.
Tedbir Talebi ve Şerh
Yargılama sürerken taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesi ihtimali varsa, koruyucu tedbir talebi dava dilekçesiyle birlikte ileri sürülmelidir. Sonradan yapılan talepler, devir gerçekleştikten sonra sonuç doğurmayabilir.
Aktarılanlar genel bilgilendirme amaçlıdır. Taşınmazın niteliği, devir geçmişi ve tarafların ilişkisi izlenecek yolu değiştirdiğinden, dava açılmadan önce hukuki değerlendirme alınması gerekir.