Apartman ve site uyuşmazlıklarında dava aşamasına gelmeden önce atılan en önemli adım ihtardır. Usulüne uygun çekilmeyen bir ihtar yalnızca zaman kaybettirmez; sonraki davada temerrüdün ya da uyarının varlığını ispat edilemez hâle getirir. Bu rehber, 634 sayılı Kanun uygulamasında ihtarın nasıl kurulacağını ve tebligat gecikmesinin nasıl kırılacağını ele alır.
İhtar Neden Zorunlu Bir Adımdır
Kat maliklerinin ortak giderlere katılma ve birbirini rahatsız etmeme yükümlülükleri kanunla düzenlenmiştir. Ortak gider borcunda gecikme tazminatının işlemeye başlaması, bağımsız bölümün kullanımından doğan rahatsızlığın sona erdirilmesi talebi ve ağır hâllerde açılacak davaların hazırlığı, önceden yapılmış bir bildirime dayanır. İhtar, karşı tarafa düzeltme imkânı tanıyan ve aynı zamanda ihlalin tarihini sabitleyen bir belgedir.
İhtar Metninde Bulunması Gerekenler
- Bağımsız bölüm numarası ve muhatabın malik mi kiracı mı olduğu
- Borcun hangi aylara ait olduğu ve nasıl hesaplandığı
- Rahatsızlık iddiasında somut tarih, saat ve davranış tarifi
- Dayanak alınan yönetim planı maddesi veya kat malikleri kurulu kararı
- Uygun bir düzeltme süresi ve bu süre sonunda başvurulacak yol
Tebligatın Ulaşmaması En Sık Nerede Yaşanır
Bağımsız bölümde oturan kişi ile tapudaki malik farklı olduğunda, ihtarın yalnızca kapıya bırakılması ya da yalnızca kiracıya gönderilmesi sonuç doğurmaz. Malikin adres kayıt sistemindeki adresi ile taşınmaz adresi ayrı olabilir; yurt dışında yaşayan malikler bakımından bildirim daha uzun sürer. Yönetim, malik listesini tapu kayıtlarıyla düzenli olarak eşleştirmediğinde, aylar sonra tüm bildirimlerin geçersiz olduğu ortaya çıkabilir.
Yönetim Kararlarının Belgeye Bağlanması
- Kat malikleri kurulu toplantı çağrısı ve gündem, gönderim kayıtlarıyla saklanır.
- Alınan kararlar karar defterine tarih ve imzalarla işlenir.
- Aidat tarifesi ve paylaşım anahtarı yönetim planına uygunluk yönünden kontrol edilir.
- Ortak gider tahsilat kayıtları bağımsız bölüm bazında ayrıştırılır.
- İhtar örnekleri ve tebliğ mazbataları aynı dosyada birlikte tutulur.
İhtardan Sonra Hangi Yol
Süre içinde düzeltme yapılmazsa yönetim, ortak gider alacağı için icra takibine ya da alacak davasına başvurabilir; kullanımdan doğan rahatsızlıklarda ise ihlalin durdurulmasına yönelik talepler gündeme gelir. Hangi yol seçilirse seçilsin, dosyanın omurgasını ihtar ve tebliğ belgeleri oluşturur. Bu belgeler eksikse, esasen haklı olan yönetim de ispat sıkıntısı yaşar.
Yukarıdakiler genel bilgilendirmedir; yönetim planı hükümleri ve taşınmazın niteliği farklı sonuçlar doğurabilir. İhtar metnini göndermeden önce bir hukukçuya okutmak, sonraki aşamalarda çok daha maliyetli düzeltmeleri önler.