Tapu iptali ve tescil talepleri, taşınmazın hukuki durumunu kökten değiştirdiği için hem delil hem de zamanlama bakımından en hassas dosyalar arasındadır. TMK ve TBK ekseninde yürüyen bu uyuşmazlıklarda, tarafların çoğu esas tartışmaya hazırlanırken sürenin nereden başladığını ve kendilerine yapılan bildirimlerin ne zaman ulaştığını belgelemeyi ihmal eder. Aşağıdaki kontrol listesi, süre kaybı doğuran tipik boşlukları kapatmaya yöneliktir.
Sürenin Başlangıcı Hangi Ana Bağlanıyor
Tapu kaydındaki bir işleme dayanan taleplerde başlangıç anı her zaman tescil tarihi değildir. Muvazaa iddiası, ehliyetsizlik, vekâlet yetkisinin aşılması veya kat mülkiyetine ilişkin bir uyuşmazlıkta sürenin işlemeye başladığı an farklı olgulara bağlanabilir. Bu nedenle dosyanın ilk sayfasına, iddia edilen hukuki sebebe göre ayrı ayrı başlangıç tarihleri içeren kısa bir tablo konulması işi kolaylaştırır.
Taşınmaz Dosyalarında Tebligatın Geç Ulaşma Nedenleri
- Malikin adresinin tapu kaydında değil yalnızca eski satış dosyasında güncel olması
- Miras yoluyla intikal sonrası paydaş sayısının artması ve bir paydaşa ulaşılamaması
- Kat maliki toplantı kararlarının yönetici üzerinden yapılan bildirimlerde gecikmesi
- Yurt dışında yaşayan paydaşlara yapılacak bildirimlerin uzun sürmesi
- Kiracının oturduğu taşınmazda malike ait bildirimin teslim alınmaması
Dava Öncesi Belge Hazırlığı
Tapu müdürlüğünden alınacak takyidat belgesi ve işlem dosyası, akit tablosu, varsa vekâletname örneği, ödeme akışını gösteren banka kayıtları ve taşınmazın fiilî kullanımını gösteren belgeler bir arada toplanmalıdır. Bedelin gerçekten ödenip ödenmediği tartışması, çoğu dosyada sonucu belirleyen eksendir; bu nedenle ödeme kayıtlarının tarih sırasıyla dizilmesi, iddiayı anlatan metinden daha etkilidir.
Kayıt Üzerindeki Değişimi Dondurmak
Dava süresince taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesi ihtimali varsa, tapu kaydına dava şerhi verilmesi ve koşulları oluşuyorsa ihtiyati tedbir talebi baştan gündeme alınmalıdır. Bu talebin dilekçenin sonuna eklenen bir cümle olarak değil, gerekçesi ve delilleriyle birlikte kurulması gerekir. Aksi hâlde dosya lehe sonuçlansa bile icra edilebilirliği tartışmalı hâle gelebilir.
Bildirim Geciktiğinde Yapılacaklar
Kendisine tebligat yapıldığı ileri sürülen taraf, zarfın üzerindeki şerhleri, komşuya ya da muhtarlığa bırakma kaydını ve haber verme belgesini incelemeden yanıt hazırlamamalıdır. Usule aykırılık iddiası ileri sürülecekse öğrenme tarihinin nasıl belgelendiği en az iddianın kendisi kadar önemlidir.
Yukarıdaki açıklamalar genel çerçeveyi anlatır. Taşınmazın niteliği, paydaş sayısı ve dayanılan hukuki sebep tabloyu değiştirebileceğinden, dosyanızı bir avukatla birlikte değerlendirmeniz sağlıklı olur.