Kira ilişkisinde tahliye talebi, dayanılan sebebe göre bambaşka takvimlerle yürür. Aynı taşınmaz için doğru sebep seçilse bile yanlış süre hesabı dosyayı baştan kaybettirebilir. Bu rehber, tahliye sebeplerine göre süre haritasını çıkarır ve tebligat gecikmesinin nerede zincirin en zayıf halkası hâline geldiğini gösterir.
Sebebe Göre Değişen Süre Haritası
TBK sistematiğinde tahliye sebepleri birbirinden bağımsız takvimlere sahiptir. Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde kiracıya süre veren bir ihtar gönderilir ve bu süre sonunda temerrüt nedeniyle tahliye yolu açılır. Yazılı tahliye taahhüdüne dayanılıyorsa, taahhüt edilen tarihten itibaren işleyen bir aylık süre içinde icra takibi başlatılmalı veya dava açılmalıdır. Konut ya da işyeri ihtiyacına dayanan taleplerde ise belirli süreli sözleşmenin bitimini izleyen bir aylık süre esas alınır. Bir kira yılı içinde iki haklı ihtar yapılmışsa, dava kira yılının bitiminden itibaren açılabilir.
İhtarname Ulaşmazsa Süre İşler mi?
Tahliye dosyalarının çoğu, ihtarnamenin muhataba usulüne uygun ulaşıp ulaşmadığı tartışmasında düğümlenir. Kiracının taşınmazı fiilen kullanmadığı, adreste bulunmadığı ya da tebliğin başka bir kişiye yapıldığı hâllerde, ihtarın hüküm doğurduğu an belirsizleşir. Kiraya veren açısından pratik önlem, ihtarı hem kiralanan adrese hem de bilinen diğer adrese göndermek ve tebliğ mazbatasındaki şerhi dikkatle okumaktır. Kiracı açısından ise tebliğin usulsüzlüğü, ödeme süresinin hiç başlamadığı savunmasına dayanak olabilir.
En Sık Görülen Üç Süre Hatası
- Tahliye taahhüdündeki tarihten sonra makul bir süre beklenip bir aylık pencerenin kaçırılması.
- İhtiyaç sebebiyle açılacak davada, sözleşmenin kendiliğinden uzadığı gerekçesiyle yeni dönemin beklenmesi.
- İki haklı ihtar iddiasında, ihtarların aynı kira yılına ait olup olmadığının kontrol edilmemesi.
Dosya Hazırlığı Kontrol Listesi
- Sözleşmenin başlangıç tarihi, süresi ve uzama kayıtları netleştirildi mi?
- Ödemelerin banka dekontları dönem dönem eşleştirildi mi?
- İhtarnamelerin tebliğ tarihleri tek bir zaman çizelgesine işlendi mi?
- Kiracının ve varsa kefilin güncel adres bilgisi doğrulandı mı?
- Taşınmazın tapu kaydı ve maliklik durumu güncel mi?
Kat Mülkiyeti Boyutunu Atlamamak
Apartman ve site içindeki kiralamalarda, 634 sayılı Kanun kapsamındaki yükümlülüklerin ihlali ayrı bir tartışma başlığı yaratır. Ortak alanların kullanımına, işletme projesine veya bağımsız bölümün tahsis amacına aykırı kullanım iddiaları, kira sözleşmesinden bağımsız sonuçlar doğurabilir. Bu iddialar tahliye talebiyle birlikte gündeme getirilecekse, yönetim kararlarının ve tutanaklarının tarihleri de süre çizelgesine eklenmelidir.
Bu içerik genel bir yol haritası sunar; sözleşmenizin metni, ödeme geçmişiniz ve ihtar tarihleriniz sonucu doğrudan etkiler. Süre hesaplarını dosyanızdaki belgelerle birlikte bir avukata kontrol ettirmeniz önerilir.