Paylı ya da elbirliği mülkiyetine tabi bir taşınmazda taraflar anlaşamadığında gündeme gelen ortaklığın giderilmesi davası, TMK ve TBK hükümlerinin yanı sıra kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanunun da devreye girebildiği bir alandır. Son dönemde bu uyuşmazlıklarda dava öncesi arabuluculuk şartının getirilmiş olması, sürecin başlangıcını tümüyle değiştirmiştir.
Dava Açmadan Önceki Zorunlu Durak
Ortaklığın giderilmesi talebiyle doğrudan mahkemeye başvurulması artık yeterli değildir; öncelikle arabuluculuğa başvurulması ve anlaşmaya varılamadığına ilişkin son tutanağın dava dilekçesine eklenmesi gerekir. Bu belge sunulmadan açılan dava, esasa girilmeden usulden reddedilir. Arabuluculuk aşaması yalnızca bir formalite olarak görülmemeli; taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceği bu aşamada tartışıldığında, taraflar satış yerine paylaşma seçeneğini değerlendirme imkânı bulur.
Görev ve Kesin Yetki
Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yer bakımından ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir ve bu yetki kesin niteliktedir; tarafların anlaşmasıyla değiştirilemez. Birden fazla ilde taşınmaz varsa, her taşınmaz kendi bulunduğu yerde dava konusu edilir. Bu kural gözden kaçırıldığında dosya aylar sonra yetkisizlikle başka mahkemeye gönderilir.
Aynen Taksim mi, Satış mı
Mahkeme öncelikle taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceğini araştırır. Aynen bölünme mümkün ve talep edilmişse bu yol tercih edilir; değer farkları para ile denkleştirilebilir. Bölünme fiilen ya da imar mevzuatı bakımından mümkün değilse satış yoluyla paylaşmaya karar verilir. Bu nedenle keşif ve bilirkişi incelemesi aşaması, dosyanın sonucunu doğrudan belirleyen kısımdır.
Hazırlanması Gereken Belgeler
- Güncel tapu kaydı ve varsa kat mülkiyetine ilişkin belgeler.
- İmar durumu ve yapı kayıt bilgileri.
- Taşınmazdaki muhdesat iddiasına ilişkin fatura, ruhsat ve fotoğraflar.
- Tüm paydaşların güncel adres bilgileri.
Tebligat Gecikmesinin Bu Davadaki Özel Ağırlığı
Ortaklığın giderilmesi davasında tüm paydaşların davaya dâhil edilmesi zorunludur. Paydaşlardan birine tebligat yapılamaması, dosyanın aylarca adres araştırmasıyla beklemesine yol açar. Yurt dışında bulunan veya mirasçılık nedeniyle sayısı artan paydaşlarda bu sorun katlanır. Dava açılmadan önce paydaş listesinin ve adreslerin çıkarılması, süreci en çok kısaltan hazırlıktır.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla kaleme alınmıştır; taşınmazın niteliği, imar durumu ve paydaş yapısı sonucu doğrudan etkiler. Dava yoluna gitmeden önce paylaşma seçeneklerinin bir hukukçuyla birlikte değerlendirilmesi çoğu zaman zaman ve masraf tasarrufu sağlar.