Kira bedeline ilişkin anlaşmazlık, çoğu zaman tek bir soruyla başlar ve zincirleme bir sürece dönüşür: kiracı yeni bedeli ödemez, kiraya veren eksik ödemeyi temerrüt olarak değerlendirir ve icra yoluyla tahliye talepli takip başlatılır. Bu zincirin her halkası farklı bir merciye bağlıdır. Aşağıda TBK, TMK ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun devreye girdiği noktalar üzerinden merci ve yetki haritası çıkarılıyor.
Bedel Uyuşmazlığı Nerede Çözülür?
Kira bedelinin tespitine ilişkin talepler, kira sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklar kapsamında sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır. Yetki bakımından taşınmazın bulunduğu yer ile davalının yerleşim yeri öne çıkan bağlantı noktalarıdır. Tespit davasının açılma zamanı ile talebin hangi kira döneminden itibaren sonuç doğuracağı arasında sıkı bir bağ bulunduğundan, dava dilekçesinde dönem başlangıcı açıkça gösterilmelidir. Uyarlama talepleri ise ayrı bir hukuki temele dayanır ve gerekçelendirmesi farklıdır.
Tahliye Talepli Takipte İşleyiş
- Kira alacağı için icra dairesinde takip başlatılır ve ödeme emri kiracıya tebliğ edilir.
- Kiracı borca itiraz ederse takip durur; itiraz edilmez ve ödeme de yapılmazsa süreç tahliye aşamasına ilerler.
- Tahliye talebi bakımından karar mercii icra mahkemesidir; kira ilişkisinin varlığı yazılı belgeyle tartışmalı hâle gelirse uyuşmazlık genel mahkemeye taşınabilir.
İhtar ve Tebligat: Zincirin En Kırılgan Halkası
Bu dosyalarda sonucu en çok etkileyen unsur, ihtar ve ödeme emrinin kiracıya usulüne uygun ulaşıp ulaşmadığıdır. Kiracının taşınmazdan fiilen ayrılmış olması, tebligatın kapıcıya veya komşuya bırakılması, adres kayıt sistemindeki kaydın taşınmaz adresiyle uyuşmaması gibi durumlar, tebligatın geçerliliğini tartışmalı hâle getirir. Tebligat geçersizse ödemeye ilişkin süre işlemez; süre işlemeyince tahliye şartları da doğmaz. Kiraya veren bakımından bu, aylarca sürecek bir gecikme; kiracı bakımından ise savunmanın merkezî dayanağıdır. Her iki taraf için de gönderim tarihi, teslim şerhi ve teslim alan kişinin sıfatı ayrı ayrı kayıt altına alınmalıdır.
Ödemenin İspatı
- Banka havalesinde açıklama alanına ilgili ayın yazılması
- Elden ödeme yapılıyorsa tarih ve dönem belirten yazılı belge alınması
- Kısmi ödemelerin hangi döneme mahsup edildiğinin belirlenmesi
- Aidat, yakıt ve ortak gider kalemlerinin kira bedelinden ayrı gösterilmesi
Kat mülkiyetine tabi yapılarda ortak gider borçları ayrı bir hukuki rejime tabidir; bu kalemlerin kira alacağıyla karıştırılması, takibin kapsamı hakkında itiraz doğurur.
Tarafların Baştan Yapması Gerekenler
Kiraya veren açısından sözleşmede artış esasının ve ödeme gününün açık yazılması, kiracı açısından ise her ödemenin izlenebilir kanaldan yapılması, uyuşmazlığın büyük bölümünü baştan önler. Sözleşme yenilenirken yapılan sözlü mutabakatların yazıya dökülmemesi, sonraki tartışmaların ana kaynağıdır.
Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; sözleşmenin metni ve ödeme geçmişi sonucu belirlediğinden, takip veya dava adımından önce belgelerin uzmanla incelenmesi tavsiye edilir.