Aynı apartman veya sitedeki bir uyuşmazlık, konusuna göre bambaşka mercilere gidebilir. Aidat alacağı, ortak alan müdahalesi ve kiracının tahliyesi farklı usullere tabidir. Aşağıda TBK, TMK ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ekseninde merci haritası çıkarılmaktadır.
Kat Mülkiyeti Kaynaklı Uyuşmazlıklarda Görev
Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan doğan uyuşmazlıklar sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır. Yetki bakımından ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi esas alınır ve bu kural taraf iradesiyle değiştirilemez. Yönetici seçimine itiraz, projeye aykırı kullanım, ortak alana müdahale ve yönetim planına aykırılık iddiaları bu çerçevede değerlendirilir.
Aidat Alacağının Takibi
- Kat malikleri kurulu kararı ve işletme projesi, alacağın dayanağı olarak dosyaya konulmalıdır.
- Ödeme çağrısının bağımsız bölüm malikine usulüne uygun bildirildiği belgelenmelidir.
- Gecikme tazminatının hesabı ayrı bir tabloda gösterilmelidir.
- Kiracının sorumluluğunun kapsamı sözleşmeye göre belirlenmelidir.
Tahliyede İki Ayrı Yol
Kiracının tahliyesi bakımından iki yol birbirine karıştırılmamalıdır. Kira sözleşmesinin sona ermesi, ihtiyaç veya tahliye taahhüdü gibi sebeplere dayanan tahliye davaları sulh hukuk mahkemesinde görülür. Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle başlatılan icra takibinde ise ihtarlı ödeme emrine karşı itiraz edilmemesi veya süresinde ödeme yapılmaması hâlinde, tahliye talebi icra mahkemesine yöneltilir. Aynı olguya dayanarak yanlış mercie başvurulması, dosyanın esasa girilmeden reddine yol açar.
Tebligat Gecikmesinin Sonuçları
- İhtarlı ödeme emrinin kiracıya tebliğ tarihi, ödeme süresinin ve tahliye talebi süresinin başlangıcıdır.
- Kiralanan adres ile kiracının fiilen bulunduğu adres farklıysa tebligat usulü ayrıca planlanmalıdır.
- Tahliye taahhüdüne dayanılıyorsa taahhüt tarihi ve düzenleme tarihi ayrı ayrı gösterilmelidir.
- Yönetim tarafından yapılan bildirimlerde tebliğ belgeleri arşivlenmelidir.
Delil ve Tespit Hazırlığı
Ortak alana müdahale veya projeye aykırılık iddialarında, dava öncesinde delil tespiti talep edilmesi durumun değişmesini önler. Fotoğraf, yönetim planı, mimari proje ve kurul kararları birlikte sunulduğunda uyuşmazlığın niteliği daha hızlı anlaşılır.
Yukarıdaki açıklamalar genel bilgilendirme niteliğindedir. Sözleşmenin türü, taşınmazın statüsü ve tebliğ tarihleri sonucu etkileyeceğinden, tahliye veya dava kararı öncesinde belgelerin bir avukatla değerlendirilmesi tavsiye edilir.