Kiralanan taşınmazın tahliyesi tek bir yol üzerinden yürümez. TBK ve TMK ekseninde şekillenen bu alanda tahliye sebebi neyse yol da odur: kira bedelinin ödenmemesi başka, ihtiyaç iddiası başka, tahliye taahhüdü yine başka bir güzergâh açar. Merci seçiminde yapılan hata, kiraya vereni aylarca geriye götürür.
Tahliye Sebebi Yolu Belirler
Kira bedelinin ödenmemesi halinde icra dairesi üzerinden tahliye istemli takip yolu gündeme gelir. İhtiyaç, yeniden inşa veya imar nedeniyle tahliye taleplerinde ise dava yolu izlenir ve bu taleplerin kanunda öngörülen dönemde ileri sürülmesi gerekir. Yazılı tahliye taahhüdüne dayanan taleplerde ise taahhüdün geçerlilik koşulları, özellikle kira sözleşmesinden sonra düzenlenmiş olması, dosyanın kaderini belirler. İlk adım, elinizdeki belgenin hangi sebebe hangi ölçüde dayanak oluşturduğunu netleştirmektir.
Mahkeme Yolu ile İcra Yolunun Ayrımı
Kira ilişkisinden doğan tahliye davaları kural olarak sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır ve yetki bakımından taşınmazın bulunduğu yer belirleyicidir. Buna karşılık ödenmeyen kira nedeniyle başlatılan takipte, itiraz veya ödeme yapılmaması halinde tahliye talebi icra mahkemesine taşınır. Aynı olayda hem alacak hem tahliye isteniyorsa, iki hattın birbirini geciktirmeyecek şekilde planlanması gerekir.
Tebligat Gecikmesi: İhtar ve Ödeme Emri
Bu alandaki neredeyse tüm süreler, bir bildirimin karşı tarafa usulüne uygun ulaşmasına bağlanmıştır. İhtarname eski adrese gönderilirse, ödeme emri kiracının fiilen oturmadığı bir adrese tebliğ edilirse ya da tebliğ evrakındaki şerhler eksik doldurulursa, süreç ya baştan başlar ya da tahliye talebi usul yönünden reddedilir. Kiracının bildirdiği adresin sözleşmede yazılı olması, tebligatın oraya yapılabilmesi bakımından önem taşır. Tebliğ evrakı, zarf ve alındılar dosyanın sonuna kadar saklanmalıdır.
Kat Mülkiyetine Tabi Yapılarda Ek Başlıklar
- 634 sayılı Kanun kapsamındaki bağımsız bölümlerde yönetim planına aykırı kullanım ayrı bir tartışma doğurur
- Ortak alan kullanımı ve aidat borcu, tahliye dosyasından bağımsız biçimde takip edilmelidir
- Taşınmazın el değiştirmesi halinde yeni malikin hakları için kanunda öngörülen bildirim düzeni izlenmelidir
- Alt kiraya ilişkin iddialar, sözleşmedeki izin kaydıyla birlikte değerlendirilmelidir
- Tahliye sırasında taşınmazın durumu tutanak ve fotoğrafla tespit edilmelidir
Kapanış
Tahliye dosyalarında usul, esasın önüne geçen bir alandır; doğru sebep yanlış yoldan ileri sürüldüğünde sonuç alınamaz. Bu yazı genel bir çerçeve sunar. Sözleşmenizin içeriği, ihtarın tarihi ve taşınmazın niteliği izlenecek yolu değiştireceğinden, belgelerinizi görecek bir hukukçuyla ilerlemeniz güvenli olur.