Apartman ve site uyuşmazlıklarının büyük kısmı hukuki değil, takvim kaynaklıdır. Kat mülkiyeti ilişkisinde aidat borcu, ortak alan kullanımı veya proje dışı tadilat konusunda haklı olan taraf, ihtarı geç çektiği ya da kurul kararını süresinde dava etmediği için sonuç alamaz. Bu rehber, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile TBK ve TMK çerçevesinde ihtar-karar-dava zincirinin nasıl tarihlendirileceğine odaklanır.
İhtarın İşlevini Belirlemek
İhtar tek tip değildir. Aidat borcu için çekilen ihtar temerrüt doğurmaya; kiracıya çekilen ihtar tahliye sebebi oluşturmaya; ortak alana müdahale eden malike çekilen ihtar ise müdahalenin men'i talebine hazırlık yapmaya yarar. Metin yazılmadan önce hangi sonucu doğurması istendiği belirlenmeli, talep bu sonuca göre kurulmalıdır. Amacı belirsiz bir ihtar, dosyaya yalnızca tarih ekler.
Kurul Kararı ile Yönetici İşlemini Ayırt Etmek
Kat malikleri kurulunun aldığı karar ile yöneticinin tek başına yaptığı işlem farklı sonuçlara bağlıdır. Kurul kararına karşı iptal talebi, kanunda öngörülen kısa süreler içinde ve kararın öğrenilmesi ölçütüne göre ileri sürülür. Yönetici işlemine karşı ise önce kurulun toplanması gündeme gelebilir. Bu ayrım yapılmadığında dosya doğru merciye ulaşmadan tıkanır.
Tebligat Gecikmesinin Doğurduğu Sonuçlar
- Toplantı çağrısının bazı maliklere hiç ulaşmaması ve kararın geçerliliğinin tartışmalı hale gelmesi
- Karar defterine geçirilen kararın maliklere bildirilmemesi, öğrenme tarihinin ispatsız kalması
- Oturmayan malike, taşınmazın bulunduğu adresten tebliğ denemesi yapılması
- Kiracıya yapılan bildirimin malik bildirimi yerine geçtiği varsayımı
- Noter ihtarının tebliğ şerhi alınmadan dosyaya konulması
Dosyayı Kronolojik Kurmak
- Tapu kaydı, yönetim planı ve varsa kira sözleşmesi temel belge olarak alınır.
- Toplantı çağrısı, hazirun ve karar defteri sayfaları tarihleriyle taranır.
- Aidat tahakkuk ve ödeme tablosu ay ay çıkarılır.
- Her ihtarın gönderim ve tebliğ tarihi ayrı sütunda tutulur.
- Öğrenme tarihinden itibaren işleyecek süreler için ara kontrol günleri işaretlenir.
Uyuşmazlığı Küçültmek
Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında taraflar aynı binada yaşamaya devam eder. Bu nedenle talep, mümkün olduğunca ölçülebilir ve sınırlı tutulmalıdır: belirli bir tutarın ödenmesi, belirli bir eklentinin kaldırılması ya da belirli bir kullanımın durdurulması gibi. Geniş ve soyut talepler hem yargılamayı uzatır hem de komşuluk ilişkisini gereksiz biçimde sertleştirir.
Yukarıdaki çerçeve genel bilgi amaçlıdır. Yönetim planındaki özel hükümler, taşınmazın niteliği ve toplantı usulü sonucu değiştirebileceğinden, ihtar çekilmeden önce dosyanın bir avukatla gözden geçirilmesinde yarar vardır.