Apartman ve site yönetiminden doğan uyuşmazlıklar, küçük görünen konularda başlayıp taşınmazın kullanımını doğrudan etkileyen sonuçlara ulaşabilir. TBK, TMK ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ekseninde yürüyen bu dosyalarda ihtilafın kaderi, kat malikleri kurulu kararına karşı öngörülen sürelerin doğru hesaplanmasına bağlıdır.
Kurul Kararına İtirazda İki Süre
Kanuna, yönetim planına veya dürüstlük kuralına aykırı kat malikleri kurulu kararlarının iptali istenebilir. Toplantıya katılmayan malik bakımından süre, kararı öğrenme tarihinden itibaren bir aydır; her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay geçmekle dava hakkı düşer. Toplantıya katılıp karara olumsuz oy veren malik bakımından ise süre karar tarihinden işler. Bu iki başlangıcın karıştırılması en sık görülen hak kaybı sebebidir.
Görevli Mahkeme ve Yönetim Planının Rolü
Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda sulh hukuk mahkemesi görevlidir ve taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine başvurulur. Yönetim planı, malikler için bağlayıcı bir sözleşme niteliğindedir; ortak yerlerin kullanımı, gider paylaşımı ve yönetim yetkileri ilk olarak buradan okunur. Dava dilekçesi hazırlanırken yönetim planının ilgili maddesi ile kurul kararı yan yana konularak aykırılık somut biçimde gösterilmelidir.
Tebligat Gecikmesi ve Öğrenme Tarihi Tartışması
Toplantı çağrısının usulüne uygun yapılmaması, kararın panoya asılmakla yetinilerek maliklere bildirilmemesi ya da kirada oturulan dairelerde malikin farklı adreste bulunması, öğrenme tarihinin tartışmalı hâle gelmesine yol açar. Bir aylık süre öğrenmeye bağlı işlediğinden, bu tartışma davanın süresinde açılıp açılmadığını belirler. Malikler bakımından pratik çözüm; yönetime güncel tebligat adresi bildirmek, çağrı ve karar bildirimlerinin nasıl yapılacağını yönetim planında açık hâle getirmektir.
Ortak Gider ve Aidat Takibinde Sıra
- Gider payının hangi karara dayandığı belgelenir.
- Gecikme tazminatı hesabı ayrı kalem olarak gösterilir.
- Kiracı ile malikin sorumluluğu ayrıştırılır.
- Takip başlatılmadan önce bildirimlerin tebliği belgelendirilir.
- Kararın iptali davası ile aidat alacağı takibi ayrı takvimlerde izlenir.
Rahatsızlık Veren Kullanımlarda Adım Sırası
Ortak yerin izinsiz işgali, projeye aykırı tadilat ya da bağımsız bölümün amacına aykırı kullanımı iddialarında önce durumun tespiti, sonra yazılı uyarı, ardından dava sıralaması izlenir. Tespit yapılmadan açılan davalarda, dava sırasında değiştirilen fiilî durum ispat güçlüğü yaratır.
Bu metin genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Yönetim planı hükümleri ve toplantının yapılış biçimi sonucu değiştirebileceğinden, dava açmadan önce belgelerin bir hukukçuyla değerlendirilmesi önerilir.