Kira ilişkisinden doğan tahliye taleplerinde dava şartı arabuluculuk uygulaması, süreci ikiye ayırmıştır: dava öncesi hazırlık ve dava. Bu ayrım, ihtarların ve bildirimlerin doğru zamanda yapılmasını her zamankinden önemli hâle getirmiştir. TBK ve TMK çerçevesinde bu rehber, tahliye sebebine göre değişen ihtar takvimini ve arabuluculuk aşamasının nasıl verimli kullanılacağını ele alır.
Önce Sebep, Sonra Takvim
Tahliye talebinin dayanağı belirlenmeden takvim kurulamaz. Kira bedelinin ödenmemesi, tahliye taahhüdü, ihtiyaç nedeniyle tahliye, yeniden inşa ve imar ya da kiracının sözleşmeye aykırı davranışı; her biri farklı bir ön koşula ve farklı bir bildirim rejimine tabidir. Uygulamadaki en sık hata, bir sebep için öngörülen ihtarla başka bir sebebe dayanılarak dava açılmasıdır. Bu nedenle sebep, dosyanın ilk sayfasında tek cümleyle sabitlenmelidir.
Arabuluculuk Aşamasını Sonuç Odaklı Yürütmek
- Başvuruda talep, yalnızca tahliye değil birikmiş kira ve yan gider alacağını da kapsayacak biçimde yazılır.
- Kiracının adresi ve iletişim bilgisi doğru bildirilerek davet aşamasındaki gecikme önlenir.
- Anlaşma hâlinde tahliye tarihi, depozitonun iadesi ve hasar bedeli tek metinde çözülür.
- Anlaşma belgesinin icra edilebilirliği baştan gözetilir.
- Anlaşmama tutanağının kapsamı, açılacak davanın konusuyla örtüşecek şekilde kontrol edilir.
Tebligat Gecikmesi İhtarı Nasıl Etkisiz Kılar
Tahliye dosyalarının önemli bir kısmı, ihtarın esasen haklı olmasına rağmen usulünce tebliğ edilememesi yüzünden kaybedilir. Kiracının taşınmaz dışındaki adresinin bilinmemesi, tebligatın kiralanan adrese yapılıp iade dönmesi veya birden fazla kiracıdan yalnızca birine tebligat çıkarılması sık görülen sorunlardır. Kira sözleşmesindeki adres kaydı ile adres kayıt sistemindeki bilgi karşılaştırılmalı, ihtarın tebliğ şerhi dosyaya konulmalı ve iade hâlinde yeni ihtar süresi yeniden hesaplanmalıdır.
Kat Mülkiyeti Boyutunu Atlamamak
- Kiralanan kat mülkiyetine tabi yapıdaysa yönetim planındaki kullanım kısıtları incelenir.
- Kiracının ortak alan kullanımına ilişkin aykırılıkları varsa yönetim kayıtlarıyla belgelenir.
- Rahatsızlık iddiaları tanık ve tutanakla desteklenir, soyut şikayetle yetinilmez.
- Malik değişikliği varsa yeni malikin dayanabileceği sebep ve süre ayrıca değerlendirilir.
- Tahliye kararının icrası için gerekli takvim baştan planlanır.
Yukarıdakiler genel bilgilendirme amaçlıdır; sözleşmenizin tarihi, tarafların sıfatı ve taşınmazın niteliği izlenecek yolu değiştirebilir. Tahliye sebebinizin hangi usule tabi olduğunu netleştirmek için bir hukukçuyla görüşmeniz önerilir.