Apartman ve site uyuşmazlıklarında tartışma çoğunlukla komşuluk düzeyinde başlar, ancak çözüm 634 sayılı Kanun ile TMK ve TBK hükümlerinin kesişiminde aranır. Bu dosyalarda mahkemeye taşınan iddiaların büyük bölümü, aykırılığın belgelenmemiş olması nedeniyle zayıf kalır. Bu rehber, ihtar ve tespit adımlarının nasıl kurulacağına odaklanır.
Aykırılığı Önce Kayıt Altına Almak
Ortak alanın işgali, projeye aykırı tadilat, çatı ve cephe müdahalesi ya da eklenti kullanımına ilişkin iddialar; süreklilik ve tarih bilgisi olmadan tartışılamaz. Dosyada bulunması gereken temel kayıtlar şunlardır:
- Onaylı mimari proje ve yönetim planının ilgili maddeleri
- Aykırılığı gösteren tarihli fotoğraflar ve varsa belediye tespit yazıları
- Kat malikleri kurulu toplantı tutanağı ve alınan kararlar
- Aidat ve ortak gider tahakkuklarına ilişkin işletme defteri kayıtları
İhtarın İçeriği Sonucu Belirler
Yönetimin ya da kat malikinin gönderdiği ihtar, yalnızca uyarı işlevi görmez; aykırılığın bilindiğini ve düzeltme için süre verildiğini kanıtlar. İhtarda hangi bağımsız bölümün, hangi projeye aykırı davranışta bulunduğu ve düzeltme için verilen süre açıkça yazılmalıdır. Genel ifadelerle gönderilen ihtarlar, sonraki aşamada dayanak olarak kullanılmakta zorlanır.
Delil Tespiti Zaman Kazandırır
Su sızıntısı, gürültü veya yapısal hasar gibi zamanla değişen durumlarda, dava açılmadan önce mahkemeden delil tespiti istenmesi çoğu zaman en etkili adımdır. Tespit raporu, hasarın kaynağı ile sorumluluğun kimde olduğunu belirleyerek sonraki yargılamanın çerçevesini daraltır.
Kiracı Varsa Muhatabı Doğru Belirlemek
Bağımsız bölüm kiraya verilmişse, ortak giderlerden ve aykırı kullanımdan kimin sorumlu olacağı hem yönetim planına hem kira ilişkisine bağlıdır. İhtarın yalnızca kiracıya gönderilmesi, malike karşı ileri sürülecek talepler bakımından eksik kalabilir; bu nedenle tapu kaydından malik bilgisinin teyidi gerekir.
Tebligat Gecikmesi Süreleri Bozar
Kat malikleri kurulu kararına itiraz, tahliye talebi ya da gider alacağına ilişkin takiplerde süreler tebliğ tarihine bağlanır. Adresi apartmanda bulunmayan malikler için tebligatın yönetim panosuna asılmasıyla yetinilmesi, sonradan usulsüzlük iddiasına yol açar. Bildirimlerin tapudaki ve adres kayıt sistemindeki adrese yapılması, bu tartışmayı büyük ölçüde önler.
Bu yazı genel bilgilendirme niteliğindedir; yönetim planının içeriği ve yapının durumu sonucu değiştirebilir. Uyuşmazlık büyümeden tespit ve ihtar adımlarını hukuki destekle planlamak, çoğu zaman uzun bir yargılamanın önüne geçer.