Kira uyuşmazlıklarında tahliye talebi, dayandığı sebebe göre bambaşka bir usul izler. TBK ve TMK çerçevesinde temerrüt, iki haklı ihtar, tahliye taahhüdü ve gereksinim nedeniyle tahliye birbirinden ayrı şartlara ve ayrı sürelere tabidir. Sebep doğru seçilmediğinde dava esastan incelenmeden reddedilebilir ve yeni bir süre beklemek gerekir.
Sebebe Göre Değişen Zaman Çizgisi
Kira bedelinin ödenmemesi halinde kiracıya yazılı ihtar gönderilerek konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz günlük ödeme süresi tanınır; süre sonunda ödeme yapılmazsa tahliye istenebilir. Bir kira yılı içinde iki haklı ihtara sebebiyet verilmişse, kira yılının bitiminden itibaren belirli bir süre içinde dava açılması gerekir. Gereksinim nedeniyle tahliyede ise sürenin başlangıcı sözleşmenin bitim tarihine bağlıdır. Yazılı ve kira ilişkisi kurulduktan sonra alınmış tahliye taahhüdünde ise taahhüt edilen tarih esas alınır.
Tebligat Gecikmesi Neden Davayı Bitirir
Tahliye dosyalarında ihtarname yalnızca bir uyarı değil, sürenin başlangıcını belirleyen usuli işlemdir. İhtarın kiracıya ulaşmaması, adreste bulunmadığı gerekçesiyle iade dönmesi ya da tebliğ şerhinin usulüne uygun düzenlenmemesi, verilen sürenin hiç başlamamış sayılmasına yol açabilir. Aynı sorun dava dilekçesinin tebliğinde de yaşanır ve yargılamayı aylarca uzatır. Kiralananın adresi ile kiracının tebligat adresi sözleşmede ayrı ayrı belirtilmeli, adres değişikliğinin nasıl bildirileceği yazılmalıdır. Gönderilen her ihtarın tebliğ parçası orijinal haliyle saklanmalıdır.
İspat Malzemesinin Hazırlanması
- Kira sözleşmesinin aslı, ekleri ve varsa yenileme yazışmaları bir arada tutulur.
- Ödemeler banka kanalıyla ve açıklama yazılarak yapılır; elden ödeme iddiasında makbuz aranır.
- Depozito, aidat ve yan giderlerin kime ait olduğu sözleşme üzerinden netleştirilir.
- Kiralananın teslim durumu fotoğraf ve tutanakla kayıt altına alınır.
- Gereksinim iddiasında, ihtiyacın samimi ve zorunlu olduğunu gösteren belgeler toplanır.
Tarafların Sık Düştüğü Yanılgılar
- Sözlü tahliye taahhüdüne güvenmek ve yazılı belge almamak
- Kira artışını sözleşmeye aykırı biçimde tek taraflı uygulamak
- Ödemeyi üçüncü kişi hesabına yaparak ödeme zincirini bulanıklaştırmak
- İcra takibi ile dava yolunu aynı anda ve çelişkili biçimde yürütmek
Tahliye Sonrası Hesaplaşma
Tahliye gerçekleştikten sonra hasar, eksik ödeme ve depozito iadesi konusunda ayrı bir uyuşmazlık doğabilir. Çıkış tutanağının karşılıklı imzalanması, sayaç değerlerinin yazılması ve fotoğraflı tespit yapılması bu ikinci turu büyük ölçüde önler.
Bu açıklamalar genel bilgilendirme amacı taşır. Kiralananın niteliği, sözleşmenin tarihi ve tarafların sıfatı sonucu değiştirebileceğinden, ihtar göndermeden önce hukuki değerlendirme almak zaman kaybını önler.