Kira ilişkisinden doğan tahliye talepleri, dayanılan sebebe göre tamamen farklı bir ispat düzeni gerektirir. Tahliyeye giden yolda açılan veya bekletici mesele hâline gelen tespit davaları ise çoğu zaman uyuşmazlığın gerçek düğümünü oluşturur.
Tahliye Sebebinin Belgeye Dönüştürülmesi
TBK'nın kira hükümleri kapsamında ileri sürülen her sebep ayrı bir delil setiyle desteklenir. İhtiyaç iddiasında ihtiyacın gerçek ve sürekli olduğunu gösteren belgeler; ödenmeme iddiasında ödeme takvimi ve banka kayıtları; yeniden inşa iddiasında ruhsat ve proje belgeleri ön plana çıkar. Kiralananın niteliği bağımsız bölüm ise 634 kapsamındaki yönetim planı ve kat malikleri kararları da dosyaya girer.
Tespit Davasının İşlevi
Tespit davası, taraflar arasındaki hukuki ilişkinin veya bir olgunun mahkemece belirlenmesini sağlar. Kira ilişkisinde bu yol, kira bedelinin, sözleşmenin başlangıç tarihinin veya kiralananın fiilî durumunun tartışmalı olduğu hâllerde işlev görür. Tespit ile eda talebinin karıştırılmaması gerekir; yalnızca tespit istendiğinde alacağın tahsili için ayrı bir süreç gerekecektir.
- Kiralananın mevcut durumu keşif ve teknik inceleme ile kayda geçirilebilir.
- Sözleşme dışı kullanım iddiasında fotoğraf, komşu beyanı ve yönetim kayıtları birlikte değerlendirilir.
- Ödeme iddiasında açıklama satırı yazılmamış havaleler ayrı bir tartışma doğurur.
İhtar ve Tebligat Gecikmesinin Sonucu
Tahliye taleplerinin önemli bir kısmı usulüne uygun ihtar şartına bağlıdır. İhtarnamenin muhataba ulaşmaması, yanlış adrese gönderilmesi veya tebliğ mazbatasının eksik düzenlenmesi, esasa girilmeden talebin reddedilmesine yol açabilir. Kiracının adresi değişmişse adres kayıt sistemindeki kayıt ile sözleşmedeki adres karşılaştırılmalı; tebligatın hangi tarihte tamamlandığı ayrı bir çizelgede tutulmalıdır. Süreye bağlı sebeplerde tebliğ tarihinin bir gün kayması, tüm takvimi geçersiz kılabilir.
Yargılama Sırasında Sık Görülen Eksikler
- Sözleşmenin tüm eklerinin ve varsa el yazılı değişikliklerin sunulmaması.
- Kira artış dönemlerine ilişkin yazışmaların dosyaya konmaması.
- Taşınmazın tapu kaydı ile fiilî kullanım arasındaki farkın açıklanmaması.
- Talebin, TMK'daki mülkiyet ve zilyetlik ilkeleriyle bağının kurulmaması.
Kira ve gayrimenkul uyuşmazlıklarında küçük bir usul ayrıntısı sonucu değiştirebilir. Bu yazı genel çerçeveyi anlatır; taşınmazın durumu ve sözleşmenin içeriği dikkate alınarak hukuki görüş alınması yerinde olur.