Apartman ve site yaşamından doğan uyuşmazlıklar, hem kat mülkiyeti düzenine hem de kira ilişkisine aynı anda dokunabilir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ortak alan kullanımını ve kat malikleri kurulunun işleyişini düzenlerken, TBK kira ilişkisinin sona ermesini, TMK ise mülkiyet ve komşuluk ilişkilerini çerçeveler. Bu üç eksen birlikte okunmadığında talep doğru kurulamaz.
Kurul kararı bir belge olarak nasıl okunur
Kat malikleri kurulu kararının bağlayıcılığı, çağrının usulüne uygun yapılmasına, toplantı ve karar yeter sayısına ve kararın deftere usulüne uygun geçirilmesine bağlıdır. Bu nedenle karar defterinin ilgili sayfaları, hazirun listesi, çağrı yazıları ve varsa imza sirküleri birlikte temin edilmelidir. Kararın iptali gündeme gelecekse, sürenin öğrenme ya da karar tarihine göre nasıl işlediği baştan not edilmelidir.
Ortak alan ihlalinde teknik tespit
Balkon kapatma, eklenti işgali, projeye aykırı tadilat ve ses yalıtımı gibi tartışmalarda sözlü anlatım nadiren yeterli olur. Onaylı mimari proje, yönetim planı, ruhsat ve iskân belgeleri ile bağımsız bölümün mevcut durumunu gösteren tespit raporu, iddiayı ölçülebilir hale getirir. Dava açılmadan önce delil tespiti yoluna gidilmesi, sonradan ortadan kalkabilecek durumların kayıt altına alınmasını sağlar.
Kira alacağına dayalı takipte ödeme emri tebliği
Kira bedelinin ödenmemesine dayanan icra takiplerinde tahliye sonucuna ulaşılabilmesi, ödeme emrinin borçluya usulüne uygun tebliğ edilmesine ve verilen süre içinde ödeme yapılmamasına bağlıdır. Tebligatın yanlış adrese çıkarılması, kiracının işyeri ile konut adresinin karıştırılması ya da mazbatada muhatabın sıfatının belirtilmemesi, takibi baştan sakatlayabilir. Kira sözleşmesi, ödeme kayıtları ve daha önce gönderilmiş ihtarnameler tek dosyada tutulmalıdır.
Dava şartı arabuluculuk ve süre yönetimi
- Kira ilişkisinden ve kat mülkiyetinden doğan birçok uyuşmazlıkta dava öncesi arabuluculuk aranır.
- Başvuru tarihi ile son tutanağın düzenlendiği tarih ayrı ayrı kaydedilmelidir.
- Tarafların adres bilgileri başvuruda eksiksiz verilmezse süreç uzar.
Yukarıdakiler genel bilgilendirmedir. Aynı olay hem kat mülkiyeti hem kira hem de icra boyutu taşıyabildiğinden, somut durumda hangi yolun önce işletileceğini bir hukukçuyla belirlemeniz doğru olur.