Kira artışı uyuşmazlıklarında tartışma çoğu kez oranın kendisinden değil, ihtarnamenin ne zaman ve nasıl ulaştığından çıkar. TBK ve TMK ekseninde yürüyen bu ilişkide, kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda 634 sayılı Kanun kaynaklı yükümlülükler de tabloya girer. Kiraya veren açısından zamanında ulaşmayan bir bildirim, kiracı açısından ise fark edilmeden geçen bir süre, aynı dosyanın iki yüzüdür.
İhtarnamenin Ulaşma Anı Neyi Değiştirir
Yasal sınır içinde kalan artış bakımından, yeni dönem kirasının talep edilebilmesi için ihtarnamenin dönem başlamadan kiracıya ulaşmış olması beklenir. Noter kanalıyla gönderilen ihtar dönemin başlamasından sonra tebliğ edilirse, artışın hangi dönemden itibaren isteneceği tartışmalı hale gelir. Bu nedenle gönderim tarihi değil, mazbatadaki tebliğ tarihi esas alınarak takvim kurulmalıdır.
Artış Oranında Ölçü
Konut ve çatılı iş yeri kiralarında yenilenen dönem kirası, bir önceki kira yılına ait tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmayacak biçimde belirlenir. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazılı olsa bile, bu sınırı aşan kısım bakımından kiracının itirazı gündeme gelir. Dosyaya, artışın dayandırıldığı endeks döneminin hangi aylar olduğu açıkça yazılmalıdır.
Kiracı Bakımından Adım Sırası
- İhtarnamenin tebliğ tarihi ve kira döneminin başlangıcı yan yana yazılır.
- Sözleşmedeki artış kaydı ile yasal sınır karşılaştırılır.
- İtiraz varsa yazılı olarak ve ulaştığı kanıtlanabilir biçimde bildirilir.
- Ödemeye devam edilecekse, hangi tutarın hangi sıfatla ödendiği açıklama kısmına işlenir.
- Uyuşmazlık sürüyorsa kira bedelinin tespiti davası seçeneği değerlendirilir.
Ödeme Kayıtlarının Sessiz Etkisi
Kiracının itiraz etmeksizin artırılmış tutarı ödemesi, sonraki aşamada aleyhine yorumlanabilecek bir davranış oluşturur. Buna karşılık ödemeyi tamamen durdurmak, temerrüt nedeniyle tahliye riskini doğurur. Uygulamada tercih edilen yol, ödemeye devam ederken açıklama kısmına ihtirazi kayıt düşülmesi ve itirazın ayrıca yazılı olarak iletilmesidir. Banka dekontlarındaki açıklama alanı, bu dosyalarda sanıldığından çok daha belirleyici bir delildir.
Tespit Davasında Zamanlama
Kira bedelinin tespiti istemi, dava açılma zamanına ve ihtarın varlığına göre hangi kira döneminden itibaren sonuç doğuracağı bakımından farklılık gösterir. Bu nedenle dava düşünülüyorsa, ihtar gönderimi ile dava tarihi arasındaki ilişki baştan planlanmalı; taşınmazın konumu, yaşı ve emsal kira düzeyine ilişkin veriler dosyaya önceden hazırlanmalıdır.
Yukarıdaki açıklamalar genel niteliktedir. Sözleşme metni, taşınmazın kullanım amacı ve tarafların önceki uygulamaları sonucu değiştirebileceğinden, ihtar göndermeden veya itiraz etmeden önce hukuki değerlendirme alınması önerilir.