Apartman ve site uyuşmazlıklarının çoğu, dava aşamasına gelmeden önce yazılı bir uyarıyla çözülebilecek nitelikte başlar. Ancak 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile TMK ve TBK hükümlerinin kesiştiği bu alanda ihtarın kime, hangi içerikle ve hangi anda gönderildiği, sonraki tüm adımların dayanağını oluşturur. Bu rehber ihtar metninin kurgusunu ve kat malikleri kurulu kararına itiraz sürecini birlikte ele alır.
İhtarın Muhatabı Kim: Malik mi, Kiracı mı, Yönetim mi
Aidat ve ortak gider alacaklarında bağımsız bölüm maliki ile o bölümü kullanan kişi birlikte sorumlu tutulabilir; buna karşılık projeye aykırı tadilat, gürültü veya ortak alan işgali gibi durumlarda muhatap ayrımı farklı kurulur. İhtar yanlış kişiye gönderildiğinde çoğu zaman süreç baştan işletilmek zorunda kalır. Bu nedenle ihtardan önce tapu kaydı, yönetim planı ve kira ilişkisi birlikte kontrol edilmelidir.
İhtar Metninde Bulunması Gereken Unsurlar
- Aykırılığın hangi bağımsız bölümde ve hangi tarihlerde gerçekleştiği.
- Yönetim planının veya kanunun hangi kuralına aykırılık iddia edildiği.
- Talep edilen davranışın somut tarifi: durdurma, eski hale getirme veya ödeme.
- Verilen makul süre ve süre sonunda başvurulacak hukuki yol.
- Ödeme talebi varsa dönem dönem dökümlenmiş tutar tablosu.
Kurul Kararına İtiraz ve Hâkimin Müdahalesi
Kat malikleri kurulunun kararına katılmayan malik, kararın iptalini isteyebilir. Kanun burada iki ayrı süre öngörür: toplantıya katılmamış malik bakımından kararı öğrenmesinden itibaren işleyen kısa süre ile her hâlükârda karar tarihinden itibaren işleyen üst süre. Toplantıya katılıp olumsuz oy kullanan malik bakımından ise başlangıç anı farklı değerlendirilir. Ayrıca yönetim planına veya kanuna aykırı davranışın sürmesi halinde hâkimin müdahalesi yoluna başvurulması mümkündür.
Tebligat Gecikmesinin Yarattığı Somut Kayıplar
Bu alanda tebligat sorunu iki yönlüdür. Birincisi, toplantı çağrısının maliklere ulaşmaması kararın kendisini sakatlayabilir. İkincisi, alınan kararın malike geç ulaşması itiraz penceresini daraltır. Pratikte şu önlemler işe yarar:
- Yönetim, malik adres listesini her dönem yazılı olarak güncellemelidir.
- Çağrı ve karar bildirimlerinde imza karşılığı teslim ile posta kaydı birlikte tutulmalıdır.
- Oturmayan malikler için ayrı bir bildirim adresi kaydı oluşturulmalıdır.
- Karar defteri sayfaları tarih ve imza bütünlüğü açısından düzenli denetlenmelidir.
Burada anlatılanlar genel çerçeve sunar; yönetim planındaki özel hükümler ve taşınmazın fiili durumu değerlendirmeyi değiştirebilir. Kendi binanıza ilişkin adım atmadan önce hukuki görüş almanız yararlı olacaktır.