Apartman ve site uyuşmazlıklarının önemli bir kısmı, aslında bir tespit sorunudur: ortak alanın sınırı nerede biter, hangi kullanım eklentiye dönüşmüştür, hangi gider ortak gider sayılır? Bu sorular netleşmeden açılan davalar, çoğu zaman keşif ve bilirkişi aşamasında dağılır.
Uyuşmazlığın Kaynağını Doğru Adlandırmak
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, ortak yerler ile bağımsız bölüm ve eklentiler arasında net bir ayrım kurar. Çatı katının kullanımı, bodrumdaki depo, otopark yerlerinin tahsisi ve cephe üzerindeki tabelalar en sık tartışılan başlıklardır. Talebin, projeye ve tapu kaydına dayanan bir tespit mi yoksa fiilî kullanıma son verilmesine yönelik bir eski hâle getirme mi olduğu baştan belirlenmelidir. TMK'nın mülkiyete ilişkin hükümleri ile kira ilişkisi varsa TBK'nın hükümleri aynı dosyada birlikte gündeme gelebilir.
Toplanması Gereken Belgeler
- Onaylı mimari proje ve vaziyet planı
- Yönetim planı ve varsa değişiklikleri
- Tapu kaydı ile eklenti şerhleri
- Kat malikleri kurulu karar defteri örnekleri
- İşletme projesi, aidat tahakkuk ve tahsilat listeleri
- Fiilî duruma ilişkin tarihli fotoğraf ve tutanaklar
Bu belgelerin tamamı, keşif sırasında bilirkişinin projeyle mevcut durumu karşılaştırabilmesi için gereklidir. Projesiz yürüyen bir keşif, dosyayı ilerletmez.
Kurul Kararına İtiraz ve Tebligat Gecikmesi
Kat malikleri kurulu kararlarına karşı itiraz, kararın öğrenilmesine ve toplantıya katılıp katılmamaya göre değişen süreler içinde yapılır. Uygulamadaki en yaygın sorun, toplantı çağrısının bazı maliklere hiç ulaşmaması ya da kiracıya bırakılan davetin malike iletilmemesidir. Aidat borcu için gönderilen ihtarın tebliğ edilememesi de temerrüt ve gecikme tazminatı tartışmasını doğurur. Yönetimin, maliklerin güncel adres ve iletişim bilgilerini yazılı biçimde toplaması ve tebliğ evrakını dosyalaması bu riski azaltır.
Görev ve Yetkide Sık Yapılan Hata
Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda görev sulh hukuk mahkemesindedir ve dava, taşınmazın bulunduğu yerde açılır. Yönetim ile üçüncü kişi arasındaki sözleşmeden doğan alacaklar ise farklı bir çerçevede değerlendirilebilir. Dava dilekçesinde talebin hangi ilişkiden doğduğu belirtilmediğinde, görev itirazı dosyayı başa döndürür.
Her binanın projesi, yönetim planı ve fiilî uygulaması farklı olduğundan yukarıdaki çerçeve somut değerlendirmenin yerini almaz. Dava açmadan önce yönetim planının ilgili maddeleriyle mevcut durumu birlikte inceleyen bir hukukçuya başvurulması önerilir.