Ortak mülkiyete konu bir taşınmazda paydaşlar kullanım, kira geliri veya satış konusunda anlaşamadığında gündeme ortaklığın giderilmesi gelir. TMK ve TBK hükümleri yanında kat mülkiyetine tabi yapılarda 634 sayılı düzenlemenin getirdiği kısıtlar da tabloyu değiştirir. Bu rehberin ekseni, dava öncesi arabuluculuk basamağının nasıl kullanılacağı ve paydaşlara yapılan bildirimlerin gecikmesinin süreci nasıl kilitlediğidir.
Önce Taşınmazın Hukuki Durumunu Netleştirin
- Tapu kaydında mülkiyet paylı mı elbirliği mi? İkincisinde önce ortaklığın niteliği çözülmelidir.
- Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmuş mu, yönetim planında kullanıma dair kayıt var mı?
- Üzerinde ipotek, haciz, şerh, kira sözleşmesi ya da imar kısıtı bulunuyor mu?
- Paydaşlar arasında yazılı bir kullanım anlaşması ya da fiilî taksim var mı?
Arabuluculuk Görüşmesini Boşa Harcamamak
Taşınmaz ihtilaflarında arabuluculuk, çoğu zaman tarafların yalnızca fiyat konuştuğu bir oturuma dönüşür ve sonuçsuz kapanır. Oysa masaya somut seçeneklerle gelmek anlaşma olasılığını yükseltir: bağımsız bölümlere ayrılabilirlik hakkında teknik görüş, güncel değerleme, bir paydaşın diğerinin payını devralması senaryosu, satış hâlinde masrafların paylaşımı. Anlaşma sağlanırsa tutanağın icra edilebilirliği ayrıca sağlanmalı; sağlanamazsa tutanak, sonraki aşamada tarafların hangi noktada ayrıldığını gösteren bir belge olarak işe yarar.
Paydaşa Ulaşamamak: Sürecin Asıl Frenleyicisi
Bu tür dosyalarda gecikmenin başlıca kaynağı, paydaşlardan birinin adresinin bilinmemesi, yurt dışında olması veya mirasçılık nedeniyle taraf sayısının çoğalmasıdır. Bir paydaşa yapılan bildirimin usulüne uygun olmadığı sonradan anlaşıldığında yapılan işlemler tartışmalı hâle gelir ve süreç başa döner. Bu nedenle başvuru öncesinde adres araştırmasının yapılması, yurt dışı tebligatın alacağı sürenin planlamaya baştan yazılması ve vefat eden paydaşlar için mirasçılık belgesinin önceden çıkarılması zaman kazandırır.
Talebin Şekli: Aynen Taksim mi, Satış mı
- Öncelikle aynen taksimin mümkün olup olmadığını gösteren teknik veriyi hazırlayın.
- Aynen taksim mümkün değilse satış yoluyla giderilmesini talebe ekleyin ve gerekçelendirin.
- Değer farklarının denkleştirilmesine ilişkin talebi ayrı bir kalem olarak yazın.
- Kira geliri veya kullanım bedeline dair istemlerin ayrı bir yol izlediğini gözden kaçırmayın.
Karar Sonrası Aşamayı Baştan Düşünmek
Satış yoluyla giderilmeye karar verilirse süreç satış memurluğu aşamasına geçer; bu aşamadaki ilanlar, kıymet takdiri ve ihale işlemlerine karşı başvuru imkânları kısa sürelere bağlıdır. Dosyanın en başında bu aşamanın da takvime yazılması, kıymet takdirine itiraz gibi kritik anların kaçırılmasını önler.
Bu metin genel çerçeve sunar; taşınmazın niteliği, paydaş sayısı ve tapu kayıtlarındaki şerhler sonucu belirgin biçimde değiştirir. Kendi tapu kaydınız ve paydaş listeniz üzerinden profesyonel değerlendirme almanız önerilir.