Kira bedelinin artırılması ya da fahiş bulunan artışa itiraz edilmesi, tarafların iyi niyetinden çok takvime bağlı bir konudur. TBK, TMK ve kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanun çerçevesinde, artışın geçerliliği çoğu zaman ihtarın hangi tarihte tebliğ edildiğine bağlanır.
Artış Oranının Yasal Tavanı
Konut ve çatılı işyeri kiralarında, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış, bir önceki kira yılına ait tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Sözleşmede bu tavanın üzerinde bir oran veya döviz kuruna endeksli bir artış öngörülmüşse, kayıt bu sınırı aşan kısmı bakımından hüküm doğurmaz. Beş yılı aşan kira ilişkilerinde ise oran, endeks ve emsal kira bedelleri gözetilerek hâkim tarafından hakkaniyete uygun biçimde belirlenebilir.
Kira Tespit Davasında Otuz Günlük Kritik Eşik
Kira bedelinin tespiti davasının yeni dönem başından itibaren hüküm doğurabilmesi için, dava yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmalı ya da kiraya veren bu süre içinde artış iradesini yazılı olarak kiracıya bildirmiş olmalıdır. Bildirim yapılmışsa dava, yeni dönemin sonuna kadar açılabilir ve tespit edilen bedel dönemin başından itibaren geçerli olur. Bu eşik kaçırıldığında tespit, ancak bir sonraki kira yılı için sonuç doğurur.
Tebligat Gecikmesi: İhtarın Ulaşmaması
Yazılı bildirimin gönderilmiş olması yetmez; süresi içinde kiracıya ulaşmış olması gerekir. Uygulamada en sık görülen sorunlar şunlardır:
- Noter ihtarnamesinin adreste bulunamama şerhiyle dönmesi ve yeniden gönderimde sürenin dolması.
- Kiracının taşınmış olmasına rağmen kira sözleşmesindeki eski adrese gönderim yapılması.
- İhtarın tarihsiz veya oran belirtmeyen genel bir ifadeyle yazılması.
- Elden teslimde imzalı ve tarihli bir teslim belgesi alınmaması.
Bu nedenle ihtar, otuz günlük eşiğe sıkışmadan, tebligatın olası gecikmesini karşılayacak bir pay bırakılarak gönderilmelidir.
Görev, Yetki ve Zorunlu Arabuluculuk
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Yetki bakımından kiraya verenin veya kiracının yerleşim yeri yanında, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi de tercih edilebilir. Ayrıca kira uyuşmazlıklarının önemli bölümünde dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır; bu adım atlandığında dosya esasa girilmeden reddedilir. Tahliye taahhüdüne dayalı icra takipleri ve kat mülkiyetinden doğan talepler ise ayrı usullere tabidir.
Dosyayı Hazırlarken
Kira sözleşmesinin aslı, ödeme dekontları, önceki yıllara ait artış yazışmaları, emsal kira bedellerini gösteren ilan çıktıları ve taşınmazın güncel durumunu gösteren fotoğraflar dosyanın çekirdeğini oluşturur. Ödemelerin banka üzerinden ve açıklama yazılarak yapılmış olması, sonraki tartışmaların çoğunu baştan bitirir.
Son Not
Yukarıdaki açıklamalar genel bilgilendirme içindir. Sözleşmenizin başlangıç tarihi, süresi ve içerdiği özel kayıtlar sonucu değiştirebilir; ihtar göndermeden veya dava açmadan önce takvimi bir avukatla birlikte kurmanız faydalı olacaktır.