Kira artışında taraflar anlaşamadığında başvurulan yol kira bedelinin tespiti davasıdır. Bu davada sonucu belirleyen üç unsur vardır: doğru mahkeme, doğru zamanlama ve artırım iradesinin karşı tarafa ulaştığının ispatı.
Hangi Mahkeme Bakar
Kira ilişkisinden doğan davalar, konusu ve miktarı ne olursa olsun sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır. Yetki bakımından davalının yerleşim yeri mahkemesi genel kural olmakla birlikte, sözleşmenin ifa yeri sayılan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine de başvurulabilmesi davacıya seçim imkânı verir. Kiracının şehir değiştirdiği dosyalarda bu seçim, tebligatın hızı açısından da fark yaratır.
Arabuluculuk Basamağını Atlamamak
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabulucuya başvuru dava şartı haline gelmiştir. Tespit talebi için doğrudan dava açmak, dosyanın usulden reddine yol açar. Arabuluculuk aşaması aynı zamanda tarafların rayiç bedel konusundaki beklentilerini erken görmesini sağladığından, uzlaşma ihtimalinin gerçekçi biçimde ölçülebildiği bir aşamadır.
Zamanlama Kuralı ve Tebligat Riski
Tespit davasının yeni kira dönemi bakımından hüküm doğurabilmesi, TBK'daki zamanlama kuralına bağlıdır: dava yeni dönemin başlangıcından en az otuz gün önce açılmalı ya da kiraya veren bu süre içinde artırım iradesini kiracıya bildirmiş olmalıdır. Burada kritik nokta, ihtarın gönderilme tarihi değil kiracıya ulaştığı tarihtir. İhtarnamenin geç tebliğ edilmesi, açılan davanın ancak bir sonraki dönem için sonuç doğurmasına yol açar ve bir yıllık gelir farkı fiilen kaybedilir. Bu nedenle:
- İhtar, noter kanalıyla ve dönem başından güvenli bir marj bırakılarak gönderilmelidir.
- Tebliğ mazbatasındaki tarih dosyanın ilk sayfasına işlenmelidir.
- Kiracının adresi değişmişse, sözleşmedeki adres kaydının hâlâ geçerli sayılıp sayılmayacağı değerlendirilmelidir.
Rayiç Bedelin İspatı
- Aynı bina ve çevredeki emsal kira sözleşmelerinden örnekler toplanır.
- Taşınmazın yaşı, konumu, ısıtma sistemi ve yapılan tadilatlar belgelenir.
- Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ve geçmiş dönem artışları tablo halinde çıkarılır.
- Keşif ve bilirkişi incelemesi ihtimaline karşı taşınmazın güncel fotoğrafları hazırlanır.
Kira tespiti dosyaları, uzun süredir devam eden kiracılıklarda ciddi tutar farkları doğurur. Sözleşmenizin özel hükümleri sonucu değiştirebileceğinden, dönem başından çok önce bir hukukçuyla planlama yapmanız yararınıza olacaktır. Yukarıdaki açıklamalar genel niteliktedir.