Taşınmaza ilişkin uyuşmazlıklarda yetki, tarafların iradesine bırakılmış bir konu değildir. Yanlış yerde açılan dava, esasa girilmeden yetkisizlikle sonuçlanır ve kaybedilen zaman çoğu kez taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesi riskini büyütür. Bu rehber tapu iptali ve tespit talepleri bakımından mahkeme seçimini ve tebligat gecikmesinin etkisini inceler.
Tespit Davası mı, Tapu İptali ve Tescil mi?
İki talep sıkça karıştırılır. Tespit davası, hukuki bir durumun veya vakıanın mahkeme kararıyla belirlenmesini ister; kural olarak tek başına icra edilebilir bir sonuç doğurmaz ve hukuki yarar şartı sıkı biçimde aranır. Tapu iptali ve tescil davası ise doğrudan sicildeki kaydın değiştirilmesini hedefler. Sicil kaydının düzeltilmesini isteyen bir tarafın yalnızca tespit talebiyle yetinmesi, dava sonunda eline uygulanabilir bir sonuç geçmemesine yol açar. Talebin türü baştan doğru kurulmalı; gerekiyorsa terditli olarak ileri sürülmelidir.
Kesin Yetki: Taşınmazın Bulunduğu Yer
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Bu, tarafların sözleşmeyle başka bir yer kararlaştıramayacağı ve mahkemenin yetkisizliği kendiliğinden gözeteceği anlamına gelir. Birden fazla ilde taşınmaz varsa, her taşınmaz bakımından ayrı değerlendirme yapılması gerekebilir. Buna karşılık, yalnızca kişisel bir hakka dayanan alacak talepleri aynı kesin yetki kuralına tabi olmayabilir; bu ayrımın dava dilekçesi yazılmadan önce netleştirilmesi gerekir.
Görev: Asliye Hukuk, Sulh Hukuk ve Kat Mülkiyeti Ayrımı
Tapu iptali ve tescil talepleri kural olarak asliye hukuk mahkemesinde görülür. Ortaklığın giderilmesi gibi talepler sulh hukuk mahkemesinin alanındadır. Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki, ana gayrimenkulün yönetimi ve kat maliklerinin karşılıklı hak ve borçlarından doğan uyuşmazlıklar ise ayrı bir çerçevede ele alınır. Yanlış görevli mahkemeye açılan dava dosyanın gönderilmesiyle sürer, ancak arada geçen süre lehe bir sonuç doğurmaz.
Tebligat Gecikmesi ve Devir Riski
Bu tür dosyalarda gecikmenin bedeli ağırdır. Davalıya tebligat yapılamadığı sürece yargılama ilerlemez; bu arada taşınmaz iyiniyetli üçüncü kişilere devredilebilir ve sonuç almak zorlaşır. Bu nedenle dava dilekçesiyle birlikte tapu kaydına dava şerhi işlenmesi talebi ayrıca ileri sürülmelidir. Adres araştırması, ilanen tebligat ihtimali ve yurt dışında bulunan taraflar için izlenecek yol baştan planlanmalıdır.
- Tapu kayıt örneği ve takyidat listesini güncel tarihli alın
- Kadastro paftası, çap ve varsa keşif için gerekli teknik belgeleri hazırlayın
- Devir zincirini tarih sırasıyla çıkarın
- Dava şerhi talebini ilk dilekçede yazın
Yukarıdaki bilgiler genel çerçeveyi anlatmakta olup her taşınmazın kayıt geçmişi kendine özgüdür. Dava açmadan önce tapu ve kadastro kayıtlarınızın hukuki incelemeden geçirilmesi önerilir.