Kat mülkiyetine tabi yapılarda ortak alan kullanımı, su sızıntısı, cephe tadilatı veya proje aykırılığı gibi ihtilaflarda ilk yapılması gereken çoğu zaman dava değil, mevcut durumun kayıt altına alınmasıdır. TBK, TMK ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ekseninde bu rehber, tespit talebinin hangi mahkemeye ve nereye yöneltileceğine, tebligat gecikmesinin delili nasıl değersizleştirdiğine odaklanmaktadır.
Delil Tespiti ile Tespit Davası Aynı Şey Değildir
Delil tespiti, kaybolma ihtimali bulunan bir durumun bilirkişi ve keşifle kayda geçirilmesini sağlayan geçici bir usul işlemidir; tek başına hakkı hükme bağlamaz. Tespit davası ise bir hukuki ilişkinin varlığının ya da yokluğunun mahkemece belirlenmesini amaçlar. Nem lekesinin kaynağını belgelemek istiyorsanız ilki, ortak alan niteliğinin çekişmeli olduğu hallerde ikincisi gündeme gelir.
Görev: Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıklarının Adresi
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulanmasından kaynaklanan kat malikleri arasındaki uyuşmazlıklarda sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Buna karşılık müteahhitle yapılan sözleşmeden, tapu iptali ve tescilden veya kat karşılığı inşaat ilişkisinden doğan talepler bu çerçevenin dışına çıkar ve asliye hukuk mahkemesinin alanına girer. Aynı olayda iki talebi birlikte ileri sürmek, görev yönünden ayrışmaya yol açabilir.
Yetki: Taşınmazın Bulunduğu Yer
Taşınmazın aynına ilişkin taleplerde taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir; taraflar aksini kararlaştıramaz. Kat malikinin başka şehirde oturuyor olması sonucu değiştirmez. Bu kesinlik, yanlış yerde açılan davanın taraflarca düzeltilemeyeceği anlamına gelir.
Tebligat Gecikmesi Tespitin Değerini Nasıl Düşürür?
- Keşif gününün karşı tarafa geç ulaşması, keşfin ertelenmesine ve fiziki izlerin silinmesine yol açar.
- Yönetici veya kat maliki adres listesi güncel değilse tebligat döner ve dosya bekler.
- Kiracının oturduğu bağımsız bölümde malike ulaşılamaması sık rastlanan gecikme sebebidir.
- Yönetim planında bildirilen adresler ile tapu kayıtlarındaki adresler farklı olabilir.
- Onarım karşı tarafça yapılırsa tespit konusu ortadan kalkabilir; bu risk dilekçede belirtilmelidir.
Başvuru Öncesi Pratik Sıra
- Tapu kaydı, yönetim planı ve onaylı mimari projeyi temin edin.
- Kat malikleri kurulu karar defterinin ilgili sayfalarını çıkarın.
- Zararın tarih ve saatini gösteren fotoğraf ve video kayıtlarını yedekleyin.
- Yöneticiye yapılan bildirimleri yazılı hale getirin.
- Tespit talebinde bilirkişinin cevaplaması istenen soruları tek tek yazın.
Son Söz
Yapının niteliği, yönetim planı hükümleri ve talebin türü bu tablodaki dengeleri değiştirebilir. Kat mülkiyeti dosyalarında adım atmadan önce belgelerin bir hukukçuyla birlikte incelenmesi, geri dönüşü olmayan usul hatalarını önler.