Taşınmaz mülkiyetine yönelen davalarda yer seçimi tarafların tercihine bırakılmamıştır. Tapu iptal ve tescil talepleri, taşınmazın aynına ilişkin olduğu için yetki kuralı katıdır ve bu kural sözleşmeyle değiştirilemez. Dava açılmadan önce yanıtlanması gereken ikinci soru ise arabuluculuk basamağının bu uyuşmazlık için zorunlu olup olmadığıdır.
Kesin Yetki Ne Anlama Gelir
Taşınmazın aynından doğan davalarda yetki, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine aittir ve bu yetki kesindir. Kesin yetki, tarafların itirazına bağlı olmaksızın mahkemece kendiliğinden gözetilir. Bu nedenle davalının ikametgahındaki mahkemede açılan bir tapu iptal davası, taraflar sessiz kalsa dahi yetkisizlikle sonuçlanır. Birden fazla taşınmaz farklı yargı çevrelerinde ise, davanın nasıl bölüneceği baştan planlanmalıdır.
Görev ve Talebin Nitelendirilmesi
Tapu iptal ve tescil davaları asliye hukuk mahkemesinde görülür. Talebin dayanağı, izlenecek ispat yolunu doğrudan belirler: muvazaa iddiası, hile veya irade sakatlığı, önalım hakkı, kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tescil ya da zilyetlikle kazanma iddiası birbirinden farklı delil düzenleri gerektirir. TMK mülkiyet ve tapu sicilinin işleyişine ilişkin çerçeveyi kurarken, TBK sözleşme ilişkisini ve 634 sayılı kat mülkiyeti düzenlemesi bağımsız bölüm ve ortak yer tartışmalarını belirler.
Arabuluculuk Basamağı Zorunlu mu
Taşınmazın devrine ya da üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin uyuşmazlıkların dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmış olması, uygulamada tapu iptal talepleri bakımından tartışma doğurmaktadır. Talebin niteliğine göre sonuç değiştiğinden, bu konu dava açılmadan önce dosya özelinde değerlendirilmeli; tereddüt halinde arabuluculuk başvurusunun yapılması, süre kaybı riskini azaltan güvenli tercih olarak görülmektedir.
Tebligat Gecikmesinin Doğurduğu Riskler
- İhtarın karşı tarafa geç ulaşması, önalım gibi süreye bağlı haklarda kayıp yaratabilir.
- Mirasçı sayısının fazla olduğu dosyalarda tebligat süreci uzar ve duruşmalar boşa geçer.
- Yurt dışındaki taraflara yapılacak bildirimler için ek süre planlanmalıdır.
- Tedbir talebi geciktiğinde taşınmaz üçüncü kişiye devredilebilir.
Dava Öncesi Hazırlık Sırası
- Tapu kaydı ve tüm takyidatlar ile devir işlem dosyası temin edilir.
- Devir zinciri tarih sırasıyla çıkarılır, bedel akışı banka kayıtlarıyla eşleştirilir.
- Tapuda gösterilen değer ile gerçek bedel arasındaki fark not edilir.
- Tapu kaydına şerh veya ihtiyati tedbir talebi öncelikli olarak değerlendirilir.
- Tanık ve keşif ihtiyacı, taşınmazın fiili kullanım durumuna göre belirlenir.
Son Söz
Taşınmaz davalarında geri dönüşü zor olan kayıplar genellikle dava açılmadan önceki dönemde oluşur. Devir zincirinin yapısı ve talebin dayanağı her dosyada farklılaştığından, yetki ve arabuluculuk değerlendirmesinin belgeler incelenerek yapılması gerekir. Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır.