Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda taraflar anlaşamadığında, çözüm ortaklığın giderilmesi davasıdır. Bu davanın en sık takılan yeri esas değil usuldür: yanlış yer mahkemesinde açılan dosya aylar sonra yetkisizlikle geri döner. TMK ve HMK çerçevesinde, kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda 634 sayılı Kanunun getirdiği özel kurallar da tabloya girer.
Taşınmazın Bulunduğu Yer Neden Tartışmasız
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki kesindir ve taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi görevlidir. Tarafların anlaşmasıyla başka bir yer mahkemesi yetkili kılınamaz; mahkeme bu hususu davanın her aşamasında kendiliğinden gözetir. Birden fazla ilde taşınmaz varsa, her taşınmaz için ayrı değerlendirme yapılması gerekir.
Sulh Hukuk Mahkemesinin Görev Alanı
Ortaklığın giderilmesi talepleri sulh hukuk mahkemesinde görülür ve dava değeri görevi değiştirmez. Buna karşılık tapu iptali ve tescil, muvazaa ya da mülkiyetin kime ait olduğu tartışması asliye hukuk mahkemesinin alanına girer. Aynı dilekçede hem paylaşım hem mülkiyet tartışması yürütülmeye çalışıldığında dosya görev yönünden bölünür ve süreç uzar.
Tespit Davası Ne Zaman Ayrı Açılır
Muhdesatın kime ait olduğu, taşınmaz üzerindeki yapı ve dikili varlıkların değeri ya da fiilî kullanım durumu tartışmalıysa, bu konular çoğu zaman ayrı bir tespit davasının konusudur. Tespit davasının paylaşım davasından önce veya onunla birlikte yürütülmesi, satış aşamasında pay dağılımının hatalı hesaplanmasını önler. Delil tespiti talebiyle taşınmazın mevcut hâlinin kayda alınması, sonradan yapılan değişikliklere karşı da koruma sağlar.
Paydaşlara Tebligat: Dosyayı En Çok Yavaşlatan Aşama
Ortaklığın giderilmesinde tüm paydaşların davada yer alması zorunludur. Paydaş sayısı arttıkça, özellikle mirasla intikal etmiş taşınmazlarda, adresi bilinmeyen veya yurt dışında bulunan kişilere tebligat dosyayı aylarca bekletir. Dava açılmadan önce güncel tapu kaydı ve nüfus kayıt örneği üzerinden paydaş listesi çıkarılmalı, adresi tespit edilemeyen kişiler için ilanen tebligat ihtimali baştan planlanmalıdır. Aksi hâlde bilirkişi incelemesi ve satış aşaması gereksiz yere ertelenir.
Duruşma Öncesi Hazırlık
- Güncel tapu kaydı, imar durumu ve varsa kat mülkiyeti projesi
- Aynen taksimin mümkün olup olmadığına dair somut açıklama
- Taşınmazdan kimin ne şekilde yararlandığına ilişkin bilgi ve belgeler
- Paydaşların güncel adres ve iletişim bilgileri
Yukarıdaki açıklamalar genel niteliktedir. Taşınmazın hukuki durumu ve paydaş yapısı her dosyada farklı sonuçlar doğurabilir; bu nedenle dava açmadan önce kayıtların bir hukukçuyla incelenmesinde yarar vardır.