Kira ilişkisinden doğan tahliye taleplerinde dosyanın sonucunu çoğu zaman esas tartışma değil, hangi mercie hangi sırayla başvurulduğu belirler. Tahliye istemi; ihtar, arabuluculuk ve dava aşamalarının birbirine bağlandığı bir zincirdir. Zincirin ilk halkası olan bildirimin karşı tarafa ulaşması gecikirse, sonraki bütün adımlar zamansız hale gelir.
Görev ile Yetki Aynı Şey Değildir
Kira sözleşmesinden kaynaklanan tahliye davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir; alacağın miktarı bu kuralı değiştirmez. Yetki yönünden ise kiralananın bulunduğu yer ile sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemeleri gündeme gelir. TBK'nın kira hükümleri maddi çerçeveyi çizerken, TMK ve kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı düzenleme ortak alan, yönetim planı ve kullanım biçimi kaynaklı yan tartışmaları belirler.
Tahliye, kira alacağıyla birlikte icra dairesi üzerinden yürütülüyorsa itirazın kaldırılması ve tahliye istemi icra mahkemesine taşınır. Aynı olayda iki farklı merci ihtimali doğduğu için yol seçimi, dosya açılmadan önce yazılı olarak kararlaştırılmalıdır.
Arabuluculuk Basamağı Atlanırsa Ne Olur
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların önemli bir bölümünde arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Bu basamak atlanarak açılan dava esasa girilmeden usulden reddedilir ve taraf, ihtarla kazandığı zaman avantajını kaybeder. Arabuluculuk sürecinde tarafın adres ve tebligat bilgilerinin doğru bildirilmesi, son tutanağın içeriği kadar önemlidir.
Tebligatın Gecikmesi Neyi Bozar
Tahliye sebebine göre ihtarın ulaşma anı, sürelerin işlemeye başladığı andır. Gecikmeli ya da usulsüz bir tebligatta üç ayrı sorun birden doğar: ihtar hükümsüz sayılabilir, dava zamanından önce açılmış kabul edilebilir ya da hak düşürücü nitelikteki başvuru penceresi kapanabilir. Bu nedenle tebliğ evrakının şerhi, muhatabın adreste bulunmama gerekçesi ve dağıtıcı beyanı dosyaya baştan konulmalıdır.
Dosyayı Kurarken İzlenecek Sıra
- Kira sözleşmesi, ekleri ve varsa tahliye taahhüdü tarih sırasıyla dizilir.
- Ödeme kayıtları banka dekontu düzeyinde eşleştirilir, elden ödeme iddiası ayrı not edilir.
- İhtarın tebliğ tarihi ile dava tarihi arasındaki aralık kanuni süreyle karşılaştırılır.
- Arabuluculuk başvurusu yapılır, son tutanak tarihi takvime işlenir.
- Görevli ve yetkili mahkeme, seçilen tahliye sebebine göre yeniden doğrulanır.
Uygulamada Sık Karşılaşılan Hatalar
- Tahliye taahhüdündeki düzenleme tarihi ile boşaltma tarihinin karıştırılması
- İhtarın kiracı yerine üçüncü kişiye tebliğ edilmiş olmasının fark edilmemesi
- Aynı dosyada hem icra hem dava yolunun aynı anda ve çelişkili yürütülmesi
- Yetki itirazının süresinde ileri sürülmemesi nedeniyle yetkinin kesinleşmesi
Kapanış
Tahliye dosyalarında usul, esastan önce gelir. Kiralananın niteliği, sözleşmenin kurulma biçimi ve tebliğ evrakının içeriği sonucu doğrudan etkileyeceğinden, adım atmadan önce dosyanın bir hukukçu tarafından bütün olarak incelenmesi yerinde olur. Buradaki açıklamalar genel bilgilendirme niteliğindedir.