Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava dilekçesinden önce cevaplanması gereken üç soru vardır: hangi mahkeme, hangi yer, hangi ön şart. Bu üçünden biri eksik kaldığında, esasen haklı bir tahliye talebi bile sonuç doğurmadan geri dönebilir.
Sulh Hukuk ile İcra Mahkemesi Ayrımı
Kira sözleşmesinden kaynaklanan tahliye, kira bedelinin tespiti, uyarlama ve tahliye taahhüdüne dayalı talepler kural olarak sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır. Buna karşılık ilamsız icra takibi başlatılmış ve borçlu ödeme emrine itiraz etmişse, itirazın kaldırılması ve tahliye istemi icra mahkemesine yöneltilir. İki yol arasındaki tercih, elde bulunan belgeye göre yapılır: yazılı ve tarihli bir taahhüt varsa izlenecek hat, kira borcunun ödenmemesine dayanan hattan farklıdır.
Taşınmazın Bulunduğu Yer Kuralı
Kira uyuşmazlıklarında davalının yerleşim yeri yanında sözleşmenin ifa edileceği yer, yani taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi de yetkilidir. Uygulamada dosyaların büyük bölümü taşınmazın bulunduğu yerde açılır; keşif, bilirkişi incelemesi ve emsal araştırması bu yerde yapılacağından yargılama da hızlanır. Kiracının konut ihtiyacını koruyan hükümler nedeniyle yetki sözleşmelerinin sınırsız uygulanmayacağı göz önünde bulundurulmalıdır.
Arabuluculuk Dava Şartının Yansıması
Kiralanan taşınmazların tahliyesi ve kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıkların önemli bölümünde dava açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur. İcra takibi yoluyla yürüyen ve icra mahkemesinin görev alanına giren işler bu zorunluluğun kapsamı bakımından ayrı değerlendirilir. Başvurunun hangi yerdeki arabuluculuk bürosuna yapıldığı da sonradan yetki tartışmasına konu olabileceğinden, taşınmazın bulunduğu yer tercih edilmelidir.
İhtar Tebligatındaki Gecikme Tahliye Sebebini Zayıflatır
Temerrüt ihtarı, iki haklı ihtar ve tahliye taahhüdüne bağlı bildirimlerde kritik olan, ihtarın gönderildiği tarih değil kiracıya ulaştığı tarihtir. Tebligatın eski adrese çıkarılması, işyerinde yetkisiz kişiye teslim edilmesi veya mazbatanın eksik doldurulması, ihtarın hiç yapılmamış sayılmasına ve dava sebebinin dayanaksız kalmasına yol açabilir. 7201 sayılı Tebligat Kanunu’na aykırılık iddiası ileri sürüldüğünde muhatabın işlemi öğrendiği tarih tartışma konusu olur; bu nedenle her ihtarın mazbatası dosyaya asıl belge olarak konulmalıdır.
Kira Tespitinde Delil ve Zamanlama
- Emsal kira araştırması için bölgedeki güncel sözleşme örnekleri toplanmalı
- Ödeme düzeni banka kayıtlarıyla yıl yıl gösterilmeli
- Taşınmazın konumu, yaşı ve niteliği fotoğraf ve tapu kaydıyla belgelenmeli
- Tespit davasının hangi kira dönemi için sonuç doğuracağı baştan hesaplanmalı
Yukarıdaki değerlendirme genel bilgilendirme içindir. Sözleşmenin türü, kiralananın konut ya da işyeri olması ve elde bulunan belgeler izlenecek yolu değiştirir; tahliye hedeflenen dosyalarda süreçlerin bir hukukçuyla planlanması zaman kaybını önler.