Apartman ve site yönetimlerinden doğan çekişmeler, hukuki dayanağı ve muhatabı en çok karıştırılan alanlardan biridir. 634 sayılı Kanun bu uyuşmazlıklar için özel bir görev kuralı öngörmüş, süre bakımından da kısa ve titiz bir takvim kurmuştur.
Görev Neden Sulh Hukuk Mahkemesindedir?
Kat mülkiyetine ilişkin uyuşmazlıklarda görev, dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesine aittir. Bu, genel görev kuralının bir istisnasıdır ve alacak miktarı yüksek olsa dahi değişmez. Ancak her komşuluk çekişmesi bu kapsamda değildir: mülkiyetin kendisine, tapu kaydının düzeltilmesine veya ortaklığın giderilmesine ilişkin talepler farklı bir çerçevede değerlendirilir. Dilekçeyi yazmadan önce talebin gerçekten kat mülkiyeti ilişkisinden mi doğduğu tespit edilmelidir.
Yetki: Taşınmazın Bulunduğu Yer
Yetki, ana taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine aittir. Malikin başka bir ilde oturuyor olması, yöneticinin farklı bir adreste bulunması veya yönetim şirketinin merkezinin başka yerde olması bu sonucu değiştirmez. Site bütünü içinde birden fazla blok ve ayrı yönetim planı bulunuyorsa, davanın hangi yönetim planına dayandığı da açıkça gösterilmelidir.
Kurul Kararının İptalinde Takvim
Kat malikleri kurulu kararlarının iptali, kanunda öngörülen kısa süreye bağlıdır ve bu sürenin başlangıcı, malikin toplantıya katılıp katılmadığına göre değişir. Toplantıda hazır bulunup karara olumsuz oy veren malik ile toplantıya hiç çağrılmamış malik aynı başlangıç noktasına tabi değildir. Bu nedenle dosyanın ilk sayfası, hazirun cetveli ve karar defterinin ilgili sayfası olmalıdır. Karar defterinin noter onaylı ve sayfa numaralı tutulmuş olması da ayrı bir denetim başlığıdır.
Bildirim Gecikmesi Somut Olarak Nasıl Zarar Verir?
Toplantı çağrısının ve alınan kararın maliklere ulaştırılması, yönetimin yükümlülüğüdür. Bildirimin kapı altına bırakılması, eski kiracıya teslim edilmesi ya da yurt dışındaki malike hiç gönderilmemesi, hem kararın iptali tartışmasını hem de sürenin başlangıcını doğrudan etkiler. Malik açısından pratik önlem, yönetime yazılı olarak tebligat adresi bildirmek ve bu bildirimin kaydını saklamaktır. Yönetim açısından ise gönderi listelerinin ve teslim belgelerinin arşivlenmesi, sonradan gelen iptal taleplerine karşı en somut savunmadır.
Ortak Gider Alacağında Farklı Rota
Ödenmeyen aidat ve ortak gider alacakları için yönetim, mahkeme yoluna gitmeden icra takibi başlatabilir. Takibe itiraz edilirse uyuşmazlık yeniden yargı önüne taşınır. Burada dikkat edilecek nokta, gecikme tazminatının hesabında yönetim planındaki oranın esas alınması ve borcun hangi döneme ait olduğunun kalem kalem gösterilmesidir. Toplu ve dökümsüz talepler, itiraz hâlinde ispat sorunu doğurur.
Anlatılanlar genel bir çerçeve sunar. Yönetim planınızın hükümleri, kararın konusu ve bildirim biçimi sonucu değiştirebileceğinden, karar defteri örneğiyle birlikte hukuki destek almanız faydalı olacaktır.