Paylı ya da elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda taraflar anlaşamadığında başvurulan yol, ortaklığın giderilmesi davasıdır. Bu dava teknik olarak sade görünse de, davanın hangi mahkemede açıldığı ve tüm paydaşlara usulüne uygun tebligat yapılıp yapılmadığı, süreci aylarca uzatabilecek iki temel eşiktir.
Görev ve Yetki: İki Kuralın Kesişimi
Ortaklığın giderilmesi talepleri sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır; dava değeri ne olursa olsun bu kural değişmez. Yer yönünden yetki ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine aittir ve kesin niteliktedir. Paydaşların başka şehirlerde oturuyor olması bu sonucu etkilemez. Birden fazla ilde taşınmaz varsa her taşınmaz için ayrı dosya gündeme gelebilir; bu nedenle dava öncesinde tapu kayıtlarının il ve ada–parsel bazında listelenmesi gerekir.
Kira İlişkisi Devam Eden Taşınmazlarda Özellik
Taşınmaz kirada ise, TBK kapsamındaki kira ilişkisi ortaklığın giderilmesinden ayrı bir hukuki ilişkidir. Satış yoluyla paylaştırma hâlinde kiracının durumu, kira sözleşmesinin niteliğine ve devir kurallarına göre değerlendirilir. Kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümlerde ise 634 sayılı Kanun çerçevesindeki yönetim planı ve ortak yer uyuşmazlıkları, ortaklığın giderilmesi dosyasıyla karıştırılmamalıdır.
Aynen Taksim mi, Satış mı?
Mahkeme öncelikle taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceğini araştırır. İmar mevzuatı, ifraz şartları, taşınmazın niteliği ve payların oranı bu değerlendirmenin belirleyicileridir. Aynen taksim mümkün değilse satış yoluyla paylaştırmaya karar verilir. Talep eden tarafın, aynen taksimi mümkün kılan teknik verileri baştan sunması süreci kısaltır.
Tebligat Gecikmesi: Davanın En Uzun Ayağı
Bu davada tüm paydaşların taraf olması zorunludur. Paydaşlardan biri vefat etmişse mirasçıların tespiti, yurt dışında yaşayanlar için yurt dışı tebligat prosedürü, adresi bilinmeyenler için ilanen tebligat gündeme gelir. Her eksik tebligat, duruşmanın yeniden atılması anlamına gelir.
- Dava öncesinde güncel tapu kaydı ve mirasçılık belgesi temin edilmelidir.
- Paydaşların adres kayıt sistemindeki adresleri dilekçe ekinde sunulmalıdır.
- Vefat eden paydaş varsa mirasçıların tamamı davaya dâhil edilmelidir.
- Yurt dışı tebligatın uzun sürdüğü öngörülerek takvim buna göre kurulmalıdır.
Süre Boyutu: Neyin Süresi Var, Neyin Yok?
TMK sistemi paylaşmayı isteme hakkını kural olarak bir süreye bağlamaz; paydaş dilediği zaman bu hakkı kullanabilir. Buna karşılık paylaşmayı belirli bir süre için engelleyen sözleşmeler, intifa hakkı ya da taşınmazın özgülendiği amaç bu hakkın kullanımını sınırlayabilir. Ayrıca satış aşamasında ihaleye ilişkin itirazlar için kısa süreler işler; bu aşamada takvim takibi ayrıca önem kazanır.
Bu içerik genel bilgilendirme niteliğindedir. Taşınmazın imar durumu, paydaş sayısı ve tapu kaydındaki şerhler süreci esaslı biçimde değiştirebilir; dava açmadan önce kayıtların hukuki incelemeden geçirilmesi zaman kazandırır.