Kira ilişkisini sona erdirmek isteyen taraf için ihtarname bir formalite değil, davanın çatısıdır. TBK kira hükümleri, mülkiyet bakımından TMK ve kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanun, hangi sebebe dayanılacağını ve hangi süreye uyulacağını birlikte belirler. Yanlış sebebe dayanan ihtar, süresinde gönderilse bile tahliye sonucunu doğurmaz.
Sebep Seçimi Her Şeyi Belirler
Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde kanun, süre verilerek yapılacak yazılı bildirim ve bu süreye uyulmaması koşuluna bağlı bir fesih imkânı tanır. Bir kira yılı içinde iki haklı ihtara dayanan tahliye ise ayrı bir sebeptir ve kira yılının bitiminden itibaren işleyen kısa bir dava süresine tabidir. Gereksinim, yeniden inşa ve imar ile uzun süreli uzamaya dayanan sebepler bakımından kanun ayrıca bildirim koşulu öngörür.
İki Yol: Mahkeme mi, İcra mı?
Kira ilişkisinden doğan tahliye davaları sulh hukuk mahkemesinde görülür. Kira alacağı için başlatılan takipte ise ödeme emrine bağlı olarak tahliye istenebilir ve bu yolda itirazlar icra mahkemesinin önüne gelir. Aynı uyuşmazlıkta iki yolun paralel yürüyebileceği hâller vardır; hangisinin seçildiği, delil sunma imkânını ve süreyi değiştirir.
Yetki ve Ortak Alan Boyutu
- Davalının yerleşim yeri mahkemesinin genel yetkisi
- Sözleşmenin ifa yerine bağlı seçimlik yetki
- Taşınmazın bulunduğu yerin sağladığı pratik kolaylık
- Kat mülkiyetine tabi yapılarda yönetim planına aykırılığın ayrıca değerlendirilmesi
Tebligat Gecikmesi Tahliyeyi Nasıl Erteler
İhtarnamenin muhataba ulaşmadığı hâllerde verilen süre işlemeye başlamaz; bu durum ihtarı gönderen tarafı, süresi dolduğunu düşünerek açtığı davada zaman kaybına uğratır. Kiracının adres değiştirmesi, iş yerinin kapalı olması ya da tebliğ evrakındaki eksiklikler en sık görülen nedenlerdir. Bu nedenle ihtarın tebliğ tarihini gösteren belge dosyanın ilk ekini oluşturmalı, dava dilekçesindeki süre hesabı bu tarihe dayandırılmalıdır.
Kapanış
Bu metin genel bilgi sunar. Sözleşmenin türü, kiralananın niteliği ve ödeme geçmişi sonucu doğrudan etkilediğinden, ihtarname gönderilmeden önce dosyanın hukuki açıdan değerlendirilmesi önerilir.