Apartman ve site yönetimlerinde alınan kararlar, kat maliklerini doğrudan bağlar; buna karşılık karara itiraz için tanınan süre oldukça kısadır. TBK, TMK ve 634 sayılı düzenleme ekseninde yürüyen bu uyuşmazlıklarda mercii ve süreyi doğru belirlemek, itirazın içeriğinden önce gelir.
Görevli Mahkeme ve Yetki
Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde görülür. Bu kural aidat alacağı, ortak alan kullanımı, projeye aykırılık ve yönetim planının uygulanması gibi başlıkları kapsar. Kiracının taraf olduğu uyuşmazlıklarda ise talebin kaynağı kira ilişkisi mi yoksa kat mülkiyeti mi olduğu ayrımı görev tartışmasını doğrudan etkiler.
İtiraz Süresi Nereden İşler
Kurul kararının iptali için toplantıda bulunan malikler bakımından karar tarihi, toplantıya katılmayanlar bakımından ise kararı öğrenme tarihi esas alınır; ayrıca karar tarihinden itibaren işleyen ve her hâlde uygulanan bir üst süre bulunur. Bu ikili yapı nedeniyle karar defteri örneğinin ne zaman alındığı, tebliğ edilen bildirimin ne zaman ulaştığı belgelenmelidir. Panoya asılan duyuru tek başına öğrenme tarihini ispatlamaya yetmeyebilir.
İhtarın Rolü
Kat mülkiyeti uygulamasında ihtar iki noktada belirleyicidir. Birincisi aidat ve ortak gider borcunda temerrüdün doğması ve gecikme tazminatının işlemeye başlamasıdır. İkincisi, borçlarını ödemeyen ya da diğer maliklere çekilmez hâle gelecek davranışlarda bulunan malik veya kiracıya karşı yürütülecek süreçlerde ihtarın ön koşul niteliğidir. İhtarın hangi organca, hangi karara dayanılarak ve kime yöneltildiği titizlikle kurulmalıdır.
Tebligat Gecikmesinin Yarattığı Kayıplar
- Yönetimin elindeki malik adres listesi güncel değilse ihtar iade döner ve süreç baştan başlar.
- Taşınmazı kiraya veren malikin adresi bildirilmemişse toplantı çağrısı geçersiz sayılabilir.
- Karar örneği geç ulaşan malikin itiraz penceresi fiilen daralır.
- İcra takibine dönen aidat alacaklarında ödeme emri tebliği ile itiraz süresi birlikte izlenmelidir.
Delil Olarak Kullanılacak Kayıtlar
- Karar defteri ve hazirun cetvelinin onaylı örneği.
- Yönetim planı ve varsa değişiklik tescilleri.
- İşletme projesi, gider dağılım tablosu ve banka hesap hareketleri.
- Toplantı çağrısının gönderim ve tebliğ belgeleri.
- Ortak alandaki değişikliklere ilişkin fotoğraf, proje ve belediye yazışmaları.
Bu metin genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Yönetim planınızın hükümleri ve karar defterindeki kayıtlar sonucu değiştirebileceğinden, itiraz süresi işlemeye devam ederken belgelerinizle hukuki değerlendirme yaptırmanız uygun olur.