Paylı veya elbirliği mülkiyetine tabi bir taşınmazda ortaklar anlaşamadığında başvurulan yol, ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davasıdır. Bu dava teknik olarak basit görünse de, açılmadan önce yapılacak yanlış bir merci tercihi ya da hatalı ihtar, aylar süren bir gecikmeye dönüşebilir. TBK, TMK ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ekseninde süreci merci ve bildirim boyutuyla inceleyelim.
Görevli Mahkeme ve Kesin Yetki
Ortaklığın giderilmesi davaları sulh hukuk mahkemesinde görülür. Taşınmazın aynına ilişkin bu davalarda yetki kesindir: dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılmalıdır. Ortaklar başka bir şehirde yaşıyor olsa dahi bu kural değişmez, taraflar anlaşarak da değiştiremez. Birden fazla taşınmaz varsa ve bunlar farklı yargı çevrelerinde bulunuyorsa, dosyaların ayrılması gündeme gelebilir; bu ihtimal dava dilekçesi hazırlanırken hesaba katılmalıdır.
Dava Öncesi İhtarın İşlevi
Ortaklığın giderilmesi için ihtar zorunlu bir dava şartı değildir. Buna karşılık ihtar, üç bakımdan işe yarar: taşınmazı tek başına kullanan ortağa karşı ecrimisil talebinde intifadan men koşulunun gerçekleştiğini gösterir, kira ilişkisi varsa temerrüt anını belirler ve uzlaşma ihtimalini belgeye bağlar. Bu nedenle dava açılmadan önce noter aracılığıyla gönderilen bir bildirim, ileride ileri sürülecek ek taleplerin dayanağını oluşturur.
Tebligat Gecikmesi Neden Kritik?
Bu davalarda tüm paydaşların davaya dahil edilmesi zorunludur. Paydaşlardan biri vefat etmiş, adres değiştirmiş veya yurt dışında yaşıyorsa tebligat süreci uzar ve dosya duruşmadan duruşmaya ötelenir. Gecikmeyi azaltmak için:
- Tapu kaydı ve mirasçılık belgesinin dava öncesi güncel olarak temin edilmesi
- Vefat eden paydaşların mirasçılarının tespit edilerek dilekçede gösterilmesi
- Adres kayıt sistemindeki güncel adreslerin dilekçeye eklenmesi
- İade dönen tebligatlarda şerhin okunup uygun usulün derhal talep edilmesi
- Yurt dışı tebligatın uzun sürebileceği öngörülerek takvimin buna göre kurulması
Aynen Taksim mi, Satış mı?
Mahkeme önce taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceğini araştırır; bölünme mümkün değilse veya bölünme değerinde önemli düşüşe yol açacaksa satış yoluyla paylaştırmaya karar verir. Aynen taksim isteyen taraf, taşınmazın imar durumu, ifraz kabiliyeti ve bağımsız bölüm oluşturmaya elverişli olup olmadığını teknik verilerle ortaya koymalıdır. Kat mülkiyeti kurulabilecek yapılarda 634 sayılı Kanun çerçevesinde bu talep ayrıca değerlendirilir.
Satış Aşamasına Hazırlık
Satış kararı verildiğinde süreç satış memurluğuna geçer ve artık icra usulüne yakın bir işleyiş başlar. Kıymet takdirine itiraz süresi, ihale ilanının tebliği ve ihalenin feshi talebi bu aşamanın kritik başlıklarıdır. Paydaşların ihaleye katılma imkânı bulunduğundan, satış öncesi finansal hazırlık yapılması pratikte önemlidir.
Bu metin genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; tapu kaydının niteliği, paydaş sayısı ve taşınmazın imar durumu sonucu değiştirir. Dava açmadan önce tapu ve veraset belgelerinizle birlikte hukuki değerlendirme almanız önerilir.