Tapu iptali ve tescil talebi, mülkiyet hakkına doğrudan dokunduğu için usul kurallarının en katı uygulandığı dava türlerindendir. TMK'nın ayni haklara ilişkin düzeni, TBK'nın sözleşme hükümleri ve kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanun, olayın niteliğine göre aynı dosyada birlikte gündeme gelebilir. Bu rehber, yetki tercihine ve dava öncesi bildirim adımının ihmal edilmesinden doğan riske odaklanır.
Kesin Yetki Kuralı: Taşınmazın Bulunduğu Yer
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine aittir ve bu kural kesindir. Tarafların anlaşmasıyla değiştirilemez, itiraz olmasa da mahkemece resen gözetilir. Birden fazla ilde taşınmaz varsa, her taşınmaz için ayrı dosya gerekliliği doğabilir. Bu nedenle dava dilekçesinden önce tapu kayıtlarındaki ada, parsel ve ilçe bilgileri tek tek doğrulanmalıdır. Görev bakımından ise dava, taşınmazın değerine bakılmaksızın asliye hukuk mahkemesinde görülür.
Talebin Hukuki Sebebi Yolu Belirler
- Muris muvazaası iddiasında miras bırakanın gerçek iradesi ve devir tarihindeki koşullar tartışılır.
- Vekâlet görevinin kötüye kullanılması iddiasında vekâletnamenin kapsamı ve devrin bedeli öne çıkar.
- Hukuki ehliyetsizlik iddiasında devir tarihindeki sağlık kayıtları belirleyicidir.
- Kat karşılığı inşaat ilişkisinden doğan taleplerde sözleşmenin şekli ve edimlerin ifa durumu incelenir.
- Zilyetliğe dayalı tescil taleplerinde ise kayıt dışı kullanımın süresi ve niteliği araştırılır.
Her sebep farklı delil kümesi gerektirir; bu nedenle dilekçede sebebin açıkça kurulması, yargılamanın odağını dağılmaktan korur.
İhtar ve Bildirimin İşlevi
Bazı uyuşmazlıklarda dava öncesi ihtar zorunlu olmasa da stratejik değer taşır: devir talebinin reddedildiği, bedelin ödenmediği veya sözleşmeye aykırılığın giderilmediği bu yolla belgelenir. Kat karşılığı inşaat ve satış vaadi ilişkilerinde ise ihtar, temerrüdün ve fesih hakkının doğumu bakımından belirleyici olabilir. İhtarın muhataba ulaşmaması hâlinde, karşı taraf "haberim yoktu" savunmasıyla süreci uzatır. Bu nedenle bildirimin tapu kayıtlarındaki veya resmî kayıtlardaki güncel adrese yapılması ve mazbatanın saklanması gerekir.
Dava Açılırken Atılacak Koruyucu Adımlar
- Taşınmazın devredilmesini önlemek için tedbir talebi ilk dilekçede ileri sürülür.
- Tapu kayıt örneği, tapu kütüğündeki tüm şerhlerle birlikte istenir.
- Devir zincirini gösteren geçmiş kayıtlar (akit tabloları) dosyaya kazandırılır.
- Değer tespiti için keşif ve bilirkişi talebi baştan yazılır.
- Üçüncü kişi devri varsa iyi niyet tartışmasına ilişkin olgular ayrıca somutlaştırılır.
Süreç Uzarsa Ne Olur?
Bu davalar keşif, tanık ve bilirkişi aşamalarını içerdiğinden uzun sürebilir. Tedbir talep edilmemişse taşınmazın el değiştirmesi, sonuç alınsa bile hükmün uygulanmasını güçleştirir. Bu nedenle koruyucu tedbirler, esas hakkındaki iddialar kadar öncelikli tutulmalıdır.
Bu yazı genel bilgilendirme niteliğindedir; tapu kaydının geçmişi, devrin sebebi ve tarafların sıfatı sonucu belirgin biçimde değiştirir. Dava açmadan önce tapu ve nüfus kayıtlarını temin edip bir gayrimenkul hukuku uygulayıcısıyla değerlendirmeniz önerilir.