Kira artışı üzerinden başlatılan icra takipleri, kiracı açısından iki ayrı tehlikeyi aynı anda taşır: alacağın kesinleşmesi ve buna bağlı tahliye talebi. TBK ile TMK hükümleri ve kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı düzenlemenin kesiştiği bu alanda, ödeme emrinin eline geç ulaştığını fark eden kiracı çoğu zaman en kritik adımı kaçırmış olur.
Uyuşmazlık Gerçekten Artış Oranı Hakkında mı?
Takibe itiraz kurgusu, uyuşmazlığın kaynağına göre tamamen değişir. Kiracı artış oranının sözleşmeye veya yasal sınıra aykırı olduğunu mu söylüyor, artışın hiç bildirilmediğini mi, yoksa artırılmış kirayı ödediği hâlde eksik hesaplandığını mı iddia ediyor? Bu üç iddia farklı delillerle ve farklı itiraz kalemleriyle savunulur. Aynı dilekçede hepsini birden özensizce ileri sürmek, savunmanın inandırıcılığını zayıflatır.
Ödeme Emri Geç Ulaştığında İlk Kontrol Listesi
- Tebliğ şerhinde hangi adres ve hangi teslim biçimi yazıyor?
- Taşınma varsa yeni adres kiraya verene yazılı olarak bildirilmiş miydi?
- Tebligat bir yakına ya da görevliye yapıldıysa evrak size ne zaman ulaştı?
- Takip dosyasındaki kira başlangıç tarihi ve dönemler sözleşmeyle örtüşüyor mu?
- Ödeme dekontlarının açıklama satırları hangi ayı işaret ediyor?
İtirazın Kapsamını Doğru Belirlemek
Kiracı, takibin tamamına itiraz edebileceği gibi yalnızca artış farkına da itiraz edebilir. Kabul edilen kısmın ödenmiş olması, tahliye riskini önemli ölçüde azaltır; çünkü tahliye tartışması çoğunlukla ödenmediği ileri sürülen bakiye üzerinden yürür. İtirazın kapsamı belirsiz bırakıldığında ise borcun tamamı çekişmeli hale gelir ve dosya gereksiz biçimde büyür.
Tahliye Talebine Karşı Savunma Hattı
Kiraya veren, ödeme emrine bağlı süre içinde ödeme yapılmadığı gerekçesiyle tahliye talep ettiğinde, kiracının savunması iki ayak üzerine oturur: ödemenin yapıldığının belgeyle gösterilmesi ve talep edilen tutarın hesabının yanlış olduğunun ortaya konması. Banka kayıtları, elden ödemelerde imzalı makbuzlar, kiraya verenin yazılı beyanları ve önceki dönemlerdeki ödeme alışkanlığı bu savunmanın omurgasını oluşturur.
Süreci Bir Takvim Üzerinde Yürütmek
Kira uyuşmazlıklarında tarihler tek başına belirleyicidir: ihtar tarihi, tebliğ tarihi, itiraz tarihi ve ödeme tarihleri aynı tabloda tutulmalıdır. Bu tablo, hem itiraz dilekçesinin gerekçesini kurar hem de karşı tarafın çelişkili beyanlarını görünür kılar. Dosyanın ilerleyen aşamasında uzlaşma görüşülecekse, pazarlık zemini de yine bu tablodan çıkar.
Yukarıdaki değerlendirme genel bilgilendirme amacı taşır. Sözleşmenizin özel hükümleri ve takibin dayanağı sonucu değiştirebileceğinden, ödeme emrini aldıktan sonra vakit kaybetmeden hukuki destek almanız önerilir.