Kira artışı uyuşmazlıkları çoğunlukla oran tartışmasıyla başlar, ama asıl sorun genellikle ihtarın kime ve nasıl yapıldığı ile hangi mercie gidileceği noktasında ortaya çıkar. TBK ve TMK ile ortak yapılarda 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun birlikte okunması, bu iki başlıktaki hataları önler.
Artış Oranının Hukuki Çerçevesi
Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönemlerde uygulanacak artış, tarafların anlaşmasına bırakılmış olsa da kanuni bir üst sınıra tabidir; bu sınır tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Sözleşmede bu orandan yüksek bir artış kararlaştırılmışsa, aşan kısım bakımından anlaşma sonuç doğurmaz. Beş yıldan uzun süredir devam eden kira ilişkilerinde ise kira bedelinin yeniden belirlenmesi ayrı bir dava türüdür ve endeks sınırıyla bağlı değildir.
İhtarın Muhatabı ve Zamanı
İhtar, kira sözleşmesinin tarafı olan kişiye yöneltilmelidir. Uygulamada sık görülen hatalar şunlardır:
- Sözleşmede kiracı olarak görünen kişi yerine fiilen oturan aile bireyine ihtar çekilmesi.
- Birden çok kiracının bulunduğu sözleşmelerde yalnızca birine bildirim yapılması.
- Taşınmazın satılmasından sonra eski malik adına ihtar gönderilmesi.
- Artış talebinin yeni dönem başladıktan çok sonra bildirilmesi.
Noter aracılığıyla gönderilen ihtar, hem içeriğin hem tarihin ispatını sağladığı için tercih edilir. İhtarın tebliğ tarihi, sonraki aşamalarda temerrüdün başlangıcını belirler.
Arabuluculuk: Artık Bir Ön Şart
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, ilamsız icra yoluyla yapılan tahliye takipleri dışında, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Kira bedelinin tespiti ve tahliye talepleri de bu kapsamdadır. Bu aşama atlandığında dava esasa girilmeden reddedilir ve yeniden başlamak gerekir; bu da yeni bir kira döneminin kaybı anlamına gelebilir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kira ilişkisinden doğan davalarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yetki bakımından, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi ile davalının yerleşim yeri mahkemesi gündeme gelir; sözleşmenin ifa yeri de değerlendirmeye girer. Kira bedelinin tespiti davasında istenen bedelin yeni dönemin başından itibaren uygulanabilmesi için, davanın açılma zamanı ile ihtarın gönderilme zamanı arasındaki ilişki ayrıca gözetilmelidir.
Tahsil Aşamasına Geçmeden
Artış farkının ödenmemesi hâlinde alacak, icra yoluyla da istenebilir. Ancak ödeme emrine itiraz takibi durduracağından, elde bulunan sözleşme ve ihtar belgelerinin niteliği baştan değerlendirilmelidir. Kira dosyaları sözleşme metnine çok bağlı olduğundan, buradaki genel açıklamayı kendi sözleşmenizle birlikte bir hukukçuya inceletmeniz yerinde olur.