Apartman ve site yönetimlerinde uyuşmazlıkların çoğu ödenmeyen aidatlarla başlar ve zamanla kat mülkiyeti ilişkisinin tümüne yayılır. Alacağın tahsili ve gerektiğinde icra yoluyla tahliye talebi, dayanağın doğru kurulmasına bağlıdır. Bu rehber, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile TBK ve TMK ekseninde başvuru adımlarını ve bildirim gecikmelerini ele alır.
Alacağın Dayanağını Belgeleyin
Ortak gider ve avans alacağının takibe konulabilmesi için kat malikleri kurulu kararının usulüne uygun alınmış olması, gider paylaşım esasının belirlenmiş olması ve borçluya bildirim yapılmış olması gerekir. Karar defterinin düzenli tutulması, toplantı çağrılarının belgelenmesi ve tahsilat kayıtlarının aylık dökümü, itiraz hâlinde yönetimin elini güçlendiren temel belgelerdir.
Kiracı mı, Malik mi Sorumlu
Bağımsız bölüm kirada ise ortak gider yükümlülüğünün kimden isteneceği ve kira sözleşmesindeki düzenlemenin yönetime karşı ileri sürülüp sürülemeyeceği ayrı bir tartışma doğurur. Takibin yanlış kişiye yöneltilmesi hem süre hem masraf kaybı yaratır. Bu nedenle takip öncesi tapu kaydı ve kira ilişkisi birlikte incelenmelidir.
Tahliye Talebine Giden Yol
- Kira ilişkisi varsa sözleşme ve ödeme kayıtları karşılaştırılır.
- Ödenmeyen dönemler için usulüne uygun ihtar düzenlenir.
- Takip talebinde alacak kalemleri dönem dönem gösterilir.
- Ödeme emrinin tebliği ve verilen sürenin akıbeti izlenir.
- Koşullar oluşmuşsa tahliye talebi ilgili mercie sunulur.
Bildirim ve Tebligat Gecikmesi
Aidat borcuna ilişkin bildirimlerin panoya asılmakla yetinilmesi, kurul kararının maliklere ulaştırılmaması veya adres değişikliğinin yönetime bildirilmemesi, sonradan takibin dayanağını tartışmalı hâle getirir. Borçlu bakımından ise ödeme emrinin geç ulaşması, itiraz süresinin farkında olmadan geçmesine yol açar. Her iki tarafın da bildirim tarihlerini yazılı olarak izlemesi gerekir.
Yönetim Planı ve Kurul Kararı Denetimi
- Yönetim planının kanunla çelişen hükümleri uygulanamaz.
- Kurul kararlarına karşı iptal talebi için süre ve usul ayrıca gözetilir.
- Ortak alan kullanımına ilişkin kısıtlamalar somut gerekçeye dayanmalıdır.
- Projeye aykırı kullanım iddiaları için tespit yaptırılması yararlıdır.
Toplu yaşam uyuşmazlıklarında kararların ve bildirimlerin belgelenmesi, alacağın kendisinden daha belirleyici olabilir. Bu metin genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; yönetim planınız ve somut olay için hukuki değerlendirme alınması önerilir.