Apartman ve site uyuşmazlıkları küçük görünür, hızla büyür: aidat farkı, ortak alan kullanımı, çatı ve cephe tadilatı, gürültü ya da işyerine dönüştürme tartışmaları kısa sürede kat malikleri kurulu kararına, oradan da yargıya taşınır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile Türk Medeni Kanunu ve Türk Borçlar Kanunu'nun ilgili hükümleri bu alanı birlikte şekillendirir. Bu rehber, arabuluculuk aşamasını ve karara itirazı, tebligatın geciktiği senaryo üzerinden planlar.
Uyuşmazlığın Türü Yolu Belirler
İlk ayrım şudur: tartışma bir kurul kararının geçerliliğine mi, yoksa para alacağına mı ilişkin? Kurul kararının iptali talebi ile birikmiş aidatın tahsili birbirinden farklı usul izler; kiracı ile malik arasındaki kira uyuşmazlığı ise ayrı bir kanaldadır. Aynı dilekçede birbirine karışan bu talepler, dosyanın en sık görülen usul zaafıdır.
Arabuluculuk Aşamasını Boşa Harcamamak
Kat mülkiyetinden doğan pek çok uyuşmazlıkta arabuluculuk, davadan önce tamamlanması gereken bir aşamadır. Bu aşamanın verimli geçmesi için:
- Talep tarafında kim var: yönetici mi, kat maliki mi, yoksa kat malikleri kurulu adına hareket eden bir temsilci mi? Taraf sıfatı yanlış kurulursa tutanak sonraki aşamada tartışmaya açılır.
- İşletme projesi, karar defteri sayfaları, aidat tahakkuk cetveli ve banka hesap dökümü toplantıdan önce hazırlanmalıdır.
- Anlaşma sağlanırsa, kapsamı ileriye dönük dönemleri de içerecek biçimde yazılmalı; yalnızca geçmiş borcu kapatan metin aynı sorunu birkaç ay sonra geri getirir.
Tebligat Gecikmesi: Karar Defterinden Doğan Risk
Kurul kararına itiraz süresi, kararın alınmasına ya da katılmayan malike bildirilmesine bağlı olarak işler. Uygulamada gecikme çoğunlukla şu üç kaynaktan doğar: dairede oturmayan malikin adresinin yönetime bildirilmemesi, kararın yalnızca panoya asılmakla yetinilerek yazılı bildirim yapılmaması ve kiracının teslim aldığı evrakın malike ulaşmaması. Sonuç, malikin karardan geç haberdar olması ve itiraz penceresinin kapanmasıdır.
- Malik olarak güncel adresinizi ve elektronik iletişim bilgisini yönetime yazılı bildirin, bildirim örneğini saklayın.
- Toplantıya katılamıyorsanız vekâlet vererek katılım sağlayın; muhalefetinizin tutanağa geçmesini isteyin.
- Kararı geç öğrendiyseniz, öğrenme tarihini belgeleyen yazışmayı hemen oluşturun.
- Yönetici tarafındaysanız, bildirimleri iadeli taahhütlü veya tebligat usulüne uygun biçimde yapın; ispat yükü sizde olacaktır.
İtiraz Dilekçesinde Nelere Odaklanılır?
İtirazın gücü, kararın usulüne mi yoksa içeriğine mi yöneldiğinin net olmasından gelir. Çağrı usulü, toplantı yeter sayısı ve gündem dışı karar alınması usul eksenidir; ortak gider dağılımının arsa payına veya kullanım esasına aykırılığı ise içerik eksenidir. İkisini karıştırmadan, her iddiayı karar defterindeki ilgili satıra bağlayarak yazmak sonucu değiştirir.
Uyarı Notu
Her yapının yönetim planı farklıdır ve çözüm büyük ölçüde o metne bağlıdır. Yönetim planınız ile karar defteri incelenmeden verilecek genel bir yanıt yanıltabilir; adım atmadan önce dosyanızı hukukçuya inceletmeniz yerinde olur.