Tapu iptali ve tescil talebiyle gelen dosyalarda ilk soru genellikle şudur: dava açmadan önce arabuluculuk aşamasından geçmek zorunlu mu? Cevap, talebin taşınmazın aynına mı yoksa buna bağlı parasal bir sonuca mı yöneldiğine göre değişir. Bu ayrım yapılmadan atılan adım, ya gereksiz bir arabuluculuk süreci ya da dava şartı yokluğundan ret riski doğurur.
Aynî Talep ile Yan Talebin Ayrılması
Mülkiyetin kime ait olduğuna karar verilmesini gerektiren, tapu kaydının iptali ve adına tescil sonucunu doğuran talepler, tarafların serbestçe tasarruf edebileceği nitelikte olmadığı için arabuluculuğa elverişli kabul edilmez. Buna karşılık aynı olgudan doğan kullanım bedeli, kira ilişkisinden kaynaklanan talepler veya 634 kapsamındaki ortak gider uyuşmazlıkları, kendi rejimleri içinde arabuluculuk kapsamına girebilir. Dilekçedeki talep sıralaması bu nedenle usulî bir tercih değil, doğrudan dava şartı meselesidir.
Dava Açmadan Önce Kaydı Korumak
Tapu iptali dosyalarının en sık yaşanan kaybı, dava sürerken taşınmazın üçüncü kişiye devredilmesidir. Bu nedenle dava dilekçesiyle birlikte kayda tedbir konulması ve TMK'nın öngördüğü şerh imkânlarının değerlendirilmesi, esasa ilişkin savunmadan önce ele alınmalıdır. Tapu kaydının tarihsel dökümü, önceki maliklerle yapılan işlemler ve varsa vekâletnameler bu aşamada temin edilir.
Başvuru Adımlarının Sıralanması
- Tapu kaydı, akit tablosu ve varsa vekâletname örnekleri temin edilir.
- Talebin aynî mi parasal mı olduğu ayrıştırılır; arabuluculuk gerekliliği bu ayrıma göre belirlenir.
- Terditli talep kurulacaksa, ikinci sıradaki talebin usulü de ayrıca kontrol edilir.
- Kayda tedbir talebi, devir riskini gösteren somut verilerle desteklenir.
- Keşif ve teknik inceleme ihtiyacı baştan öngörülerek delil listesi buna göre yazılır.
Tebligatın Gecikmesi Neyi Değiştirir
Arabuluculuk yolunun izlendiği yan taleplerde, son tutanağın taraflara ulaşması ile dava açma süresinin işlemesi arasındaki boşluk kritik bir risktir. Aynı şekilde, davalı tarafın taşınmazın bulunduğu yerde ikamet etmemesi hâlinde tebligatın uzaması, tedbir kararının uygulanmasından önce devir yapılmasına imkân tanır. Bu nedenle tebligat takibi, dosyanın esas savunmasıyla eşzamanlı yürütülmesi gereken bir iş kalemidir.
Taşınmaz uyuşmazlıklarında geri dönüşü güç sonuçlar hızlı doğar. Bu metin genel çerçeveyi aktarır; kaydın geçmişi ve işlem belgeleriniz incelenmeden hangi talebin öne alınacağı belirlenemeyeceğinden, dava öncesinde profesyonel değerlendirme almanız yerinde olacaktır.