Kira bedelinin artırılması, taraflar arasında en sık yaşanan gayrimenkul uyuşmazlıklarındandır. TBK'nın kira hükümleri artışın sınırını ve koşullarını belirlerken, uyuşmazlığın çözüm yolu bakımından arabuluculuk aşaması öne çıkmıştır. Bu rehber, artış talebinin nasıl bildirileceğini ve arabuluculuk masasına nasıl hazırlanılacağını anlatıyor.
Artış Talebi Nasıl Bildirilmelidir?
- Bildirim yazılı olmalı ve hangi kira dönemi için istendiği açıkça yazılmalıdır.
- Talep edilen yeni bedel rakamla gösterilmeli, hesaplamanın dayanağı belirtilmelidir.
- Bildirimin kiracıya ulaştığı tarih ispatlanabilir olmalıdır; elden teslimde imzalı nüsha saklanmalıdır.
- Sözleşmede bildirim için özel bir usul kararlaştırılmışsa önce o usule uyulmalıdır.
Arabuluculuk Aşaması
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması gereken hâller bulunduğundan, doğrudan dava yoluna gitmek usulden ret riski yaratır. Başvuru yapılırken uyuşmazlığın konusu (artış oranı, tahliye, alacak) ayrı ayrı yazılmalı; birden fazla talep varsa hepsi kapsama alınmalıdır. Son tutanakta anlaşma sağlanamadığı belirtilmişse, bu tutanağın tarihi sonraki adımlar için başlangıç noktasıdır.
Masaya Getirilecek Dosya
- Kira sözleşmesi ve varsa ek protokoller, tarih sırasıyla.
- Son on iki aya ait ödeme kayıtları ve banka açıklamaları.
- Taşınmazın konumu, yaşı ve durumunu gösteren fotoğraflar ile varsa tadilat belgeleri.
- Aynı bina veya çevredeki emsal kira bedellerine ilişkin ilan çıktıları ve tarihleri.
- Aidat, yakıt ve ortak gider paylaşımına ilişkin yönetim kayıtları; kat mülkiyeti ilişkisi varsa 634 kapsamındaki karar defteri örnekleri.
Bildirim ve Tebligat Gecikmesi Ne Yaratır?
Artış talebinin veya arabuluculuk davetinin geç ulaşması iki yönlü sonuç doğurur: kiraya veren açısından talebin ilgili döneme yetişmemesi, kiracı açısından ise toplantıya katılmama nedeniyle giderlerden sorumlu tutulma ihtimali. Adres kaydının güncel tutulması, sözleşmede yazılı tebligat adresinin değişmesi hâlinde karşı tarafa yazılı bildirim yapılması ve davetlerin kayıtlı kanaldan gönderilmesi bu riski azaltır. Toplantıya katılamayacaksanız, mazeret ve yeni tarih önerisi yazılı olarak iletilmelidir.
Anlaşma Sağlanırsa ve Sağlanamazsa
Anlaşma belgesi düzenlenirken yeni bedelin hangi tarihten itibaren geçerli olacağı, ödeme günü ve gecikme hâlinde uygulanacak sonuç yazılmalıdır. Belirsiz bırakılan bu noktalar, birkaç ay sonra yeni bir uyuşmazlığa dönüşür. Anlaşma sağlanamazsa, kira tespiti talebinin hangi mahkemede ve hangi taleple açılacağı belirlenmeli; TMK'dan doğan mülkiyet tartışmaları varsa bunlar ayrı hat olarak kurgulanmalıdır.
Bu açıklamalar genel bilgilendirmedir; sözleşmenizin metni ve taşınmazın niteliği sonucu etkileyebilir. Adım atmadan önce dosyanızı bir hukukçuya inceletmeniz yerinde olacaktır.