Paydaşlar arasında anlaşma sağlanamadığında taşınmazın ortaklığı dava yoluyla giderilir. Ancak taşınmaz üzerindeki yapı, bahçe düzenlemesi ya da ilaveler bir paydaş tarafından yapılmışsa, satış öncesinde bunun tespiti çoğu zaman kritik hale gelir. TBK, TMK ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ekseninde bu rehber, tespit ve ortaklığın giderilmesi hattını birlikte ele alıyor.
Tespitin Satıştan Önce Yapılmasının Nedeni
Ortaklığın giderilmesi davasında mahkeme, taşınmazın aynen taksimi mümkün değilse satış yoluyla paylaştırmaya karar verir ve bedel paylar oranında dağıtılır. Üzerindeki yapıyı kendi imkânıyla yaptığını ileri süren paydaş, bu iddiasını ayrı bir tespitle ortaya koymazsa satış bedeli yalnızca tapu payları üzerinden bölüşülebilir. Bu nedenle muhdesatın kime ait olduğu tartışması, satış aşamasına gelmeden çözülmelidir.
Delil Yapısını Kurmak
- Tapu kaydı, kadastro tutanakları ve pafta örnekleri
- Yapı ruhsatı, abonelik kayıtları ve emlak vergisi bildirimleri
- İnşaat harcamalarına ilişkin fatura, dekont ve malzeme belgeleri
- Komşu ve usta beyanları ile tarihli fotoğraflar
- Kat mülkiyeti kurulmuşsa yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararları
Aynen Taksim mi, Satış mı
Aynen taksim talebi ileri sürülecekse bunun teknik olarak mümkün olduğunun gösterilmesi gerekir. İmar durumu, ifraz şartları ve taşınmazın niteliği bu değerlendirmenin merkezindedir. Kat mülkiyetine geçilebilecek bir yapı varsa, ortaklığın bu yolla giderilmesi seçeneği ayrıca gündeme gelebilir. Bilirkişi incelemesinde hangi sorulara cevap aranacağı, taraflarca önceden dilekçeye yazıldığında rapor çok daha kullanışlı olur.
Satış Aşaması ve Tebligat Gecikmesi Riski
Karar kesinleştikten sonra satış işlemleri yürütülür ve bu aşamada yapılan bildirimler ayrı bir takip gerektirir. Paydaşlardan birine tebligat yapılamaması, adres kaydının güncel olmaması veya yurt dışında bulunan paydaşa bildirimin gecikmesi, hem sürecin uzamasına hem de ihaleye ilişkin itiraz haklarının kaçırılmasına yol açar. Satış ilanının tebliğ edilmemesi ya da usulsüz tebliği, ihaleye yönelik şikâyetin tipik dayanaklarındandır.
- Dava açılırken tüm paydaşların güncel adreslerini araştırıp dosyaya sunun.
- Adresi bilinmeyen paydaşlar için yapılan araştırmanın kayıtlarını saklayın.
- Satış aşamasında dosyayı ilan ve kıymet takdiri tarihleri üzerinden takip edin.
- Kıymet takdirine ve ihaleye ilişkin itiraz sürelerini tebliğ tarihine göre hesaplayın.
Taşınmazın niteliği, imar durumu ve paydaş sayısı süreci tümüyle değiştirebileceğinden bu genel çerçeve dosya incelemesinin yerini tutmaz. Paylaşım tartışmasında adım atmadan önce tapu ve imar kayıtlarınızla birlikte hukuki değerlendirme almanız önerilir.