Apartman ve site yönetimlerinde alınan kararların çoğu tartışmasız uygulanır; ancak aidat artışı, ortak alan tahsisi veya yönetici seçimi gibi konularda karar bir malikin hakkını doğrudan etkileyebilir. TMK, TBK ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ekseninde bu rehber, kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında süre yönetimini ele alır.
Karar Defteri Olmadan İtiraz Zordur
İtirazın dayanağı, toplantıda ne konuşulduğu değil, karar defterine ne yazıldığıdır. Bu nedenle malikin ilk adımı, karar defterinin ilgili sayfasının imzalı örneğini talep etmektir. Defterde toplantıya katılan malik sayısı, arsa payı oranları ve oy dağılımı gösterilmemişse, nisap yönünden itiraz için güçlü bir zemin doğar.
Kim, Hangi Karara İtiraz Edebilir
- Toplantıya katılıp olumsuz oy kullanan malik
- Toplantıya hiç çağrılmamış veya usulüne uygun çağrılmamış malik
- Karar kendi bağımsız bölümünü doğrudan etkileyen malik
- Kiracılar bakımından ise itiraz hakkı sınırlıdır; talep genellikle malik üzerinden yürütülür
Bir Aylık Süre Ne Zaman Başlar
Karara karşı sulh hukuk mahkemesine başvuru, kararın öğrenilmesinden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde yapılır. Toplantıya katılmış malik için öğrenme anı toplantı tarihidir. Katılmayan malik bakımından ise sürenin başlangıcı, kararın kendisine bildirildiği tarihtir ve asıl tartışma burada çıkar.
Çağrı ve Bildirimin Ulaşmaması
Toplantı çağrısının kapıya asılan ilanla yapıldığı, kararın ise hiç tebliğ edilmediği dosyalarda malik durumu genellikle aidat farkını gördüğünde öğrenir. Bu noktada altı aylık dış sınır işlemeye devam ettiği için, geç öğrenme her zaman kurtarıcı olmaz. Özellikle taşınmazında oturmayan malikler için pratik çözüm, yönetime yazılı olarak güncel adres ve elektronik posta bildirmek ve bildirimlerin oraya yapılmasını talep etmektir. Bu talebin yazılı kaydı, sonradan öğrenme tarihini ispatlamada da kullanılır.
Aidat ve Ortak Gider İtirazları
Gider paylaşımına ilişkin uyuşmazlıklarda karar iptal edilmeden ödeme yükümlülüğü kendiliğinden ortadan kalkmaz. Bu nedenle itiraz süreci yürürken birikmiş borç için ayrıca takip başlatılabilir. Malikin ihtirazi kayıtla ödeme yapması, hem gecikme tazminatı riskini azaltır hem de iptal hâlinde iade talebinin önünü açar. Projeye aykırı yapılan ortak alan değişikliklerinde ise talep, kararın iptalinin yanında eski hâle getirme olarak da kurulmalıdır.
Yönetim planı hükümleri her binada farklı olduğundan, buradaki genel açıklamaların kendi yönetim planınız ve karar defteriniz üzerinden değerlendirilmesi gerekir.