Kira uyuşmazlıklarında taraflar çoğu zaman iki ayrı hedefi karıştırır: taşınmazın boşaltılması ile kira bedelinin güncellenmesi. TBK ve TMK ile 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun ilgili hükümleri birlikte değerlendirildiğinde, bu iki yolun süreleri ve ispat yükü farklıdır. İhtarın geç tebliği ise her iki yolu da aynı anda sekteye uğratır.
Tahliye Sebebini Baştan Doğru Seçmek
Tahliye talebinin dayanağı; kira bedelinin ödenmemesi, yazılı tahliye taahhüdü, gereksinim (ihtiyaç), yeniden inşa veya kiracının sözleşmeye aykırı davranışı olabilir. Her sebebin kendi usulü vardır: kimi ihtar şartına, kimi belirli bir dönemin sonuna, kimi de icra takibiyle birlikte yürütülen bir sürece bağlıdır. Sebebin sonradan değiştirilmesi çoğu zaman baştan başlamak anlamına gelir.
Kira Tespit Davasının Kendine Özgü Takvimi
- Yeni dönem için tespit isteniyorsa, dönem başlangıcından önce yapılması gereken bildirim veya dava adımının kaçırılmaması
- İhtarın kiracıya ulaştığı tarihin ispatlanabilir olması
- Emsal kira araştırmasının bölge ve nitelik bakımından karşılaştırılabilir taşınmazlara dayanması
- Taşınmazın mevcut durumunun (tadilat, kullanım amacı değişikliği) belgelenmesi
- Talebin, sözleşmedeki artış hükmüyle ilişkisinin açıklanması
İhtarname Tebliğ Edilemediğinde
- Kiracının sözleşmede bildirdiği adres ile fiilî adres karşılaştırılır.
- Adres kayıt sistemindeki adres esas alınarak yeniden tebligat çıkarılır.
- Tebligat evrakındaki şerhler (adreste tanınmıyor, taşınmış) dosyaya işlenir.
- Tebliğ tarihi ile dönem sonu arasındaki mesafe yeniden hesaplanır.
- Süre yetişmiyorsa, o dönem için başka bir hukuki dayanak değerlendirilir.
Tahliye ve Tespit Taleplerini Birlikte Yürütmenin Riski
Aynı anda hem tahliye hem kira artışı talep etmek, çelişkili bir tutum olarak yorumlanabilir. Kiracının çıkmasını isteyen kiraya verenin aynı zamanda uzun vadeli kira güncellemesi istemesi, iyiniyet tartışması doğurabilir. Bu nedenle iki talep arasında öncelik sırası belirlenmeli; ikinci talep, ilkinin sonucuna göre planlanmalıdır.
Kiracı Tarafında Savunma Hattı
Kiracı bakımından ilk kontrol noktası, ihtarın usulüne uygun tebliğ edilip edilmediğidir. İkinci nokta, ödemelerin banka kanalıyla ve kira açıklamasıyla yapılmış olmasıdır. Elden yapılan ödemeler ve açıklamasız havaleler, ödememe iddiasına karşı savunmayı zayıflatır. Ayrıca ortak alan giderleri ile kira bedelinin ayrıştırılması, borç miktarı tartışmasında belirleyici olur.
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır. Kira sözleşmesinin türü, taşınmazın niteliği ve bildirimlerin şekli sonucu doğrudan etkiler; sözleşme ve tebligat belgeleri incelenmeden kesin bir takvim çıkarılamaz.