Tahliye talepleri, kira hukukunun süreye en duyarlı alanıdır. Aynı kiracı için birden fazla tahliye sebebi bulunabilir; ancak her sebep kendi bildirim ve dava açma takvimine bağlı olduğundan, doğru sebebin doğru zamanda ileri sürülmesi gerekir. Yanlış sıra izlendiğinde talep esastan incelenmeden reddedilebilir.
Tahliye Sebebini Baştan Belirlemek
Türk Borçlar Kanunu tahliyeyi sınırlı sebeplere bağlar ve bunlar birbirinin yerine geçmez:
- Gereksinim: Kiraya verenin, eşinin, altsoyunun veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacı
- Yeniden inşa ve imar: Esaslı onarım nedeniyle kullanımın imkânsız hâle gelmesi
- Yeni malikin ihtiyacı: Taşınmazı sonradan edinen kişinin gereksinimi
- Yazılı tahliye taahhüdü: Kiracının teslimden sonra verdiği, tarihi belirli taahhüt
- İki haklı ihtar: Bir kira yılı içinde kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki kez haklı ihtar çekilmiş olması
Ayrıca konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracıdan kaynaklanmayan bir sebep bulunmasa dahi on yıllık uzama süresinin sonunda, en az üç ay önceden bildirimde bulunmak koşuluyla sözleşmeyi sona erdirme imkânı vardır.
İhtar mı, İcra Yolu mu
Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde İcra ve İflas Kanunu kapsamında tahliye talepli takip yapılabileceği gibi, şartları oluşmuşsa mahkeme yolu da izlenebilir. Takip yolunda ödeme emrine itiraz edilmesi süreci farklı bir mecraya taşır; bu nedenle hangi yolun seçileceği baştan planlanmalıdır.
Tebligat Gecikmesinin Tahliye Takvimine Etkisi
Tahliye dosyalarında bildirim ve ihtarların ulaşma anı, dava açma süresinin başlangıcını doğrudan belirler. İhtarnamenin kiracının fiilen oturduğu adres yerine sözleşmedeki eski adrese çıkması, taşınan kiracıya ulaşamaması veya tebliğ tarihinin evrakta net görünmemesi, hazırlanan tüm takvimi geçersiz kılabilir. Bu nedenle ihtar gönderilmeden önce adres kayıt sistemi kontrol edilmeli, tebliğ şerhi ve zarf mutlaka saklanmalıdır. Kiracı tarafında ise ihtarın geç öğrenilmesi, cevap ve ödeme imkânını ortadan kaldırabileceğinden aynı özen gerekir.
Dosya Kurulumu
- Sözleşme başlangıç tarihi ve yenilenme dönemleri çıkarılır.
- İleri sürülecek tahliye sebebi tek başlıkta netleştirilir.
- Bildirim veya ihtar, süresi içinde ve belgelenebilir kanaldan gönderilir.
- Ödeme kayıtları ve önceki ihtarlar tarih sırasına dizilir.
- Dava açma süresi kaçırılmadan takvim kontrol noktalarına bölünür.
Son Not
Bu içerik genel bilgilendirme niteliğindedir. Tahliye taleplerinde bir günlük gecikme dahi bütün dönemin kaybedilmesine yol açabildiğinden, sözleşmenizi ve bildirim tarihlerinizi bir hukukçuyla birlikte değerlendirmeniz güvenli bir yol olacaktır.