Kira ilişkisinin sona erdirilmesinde en çok hata yapılan aşama, dava değil ihtardır. Tahliye talebinin dayanağı ne olursa olsun, öncesinde yapılan bildirim usulüne uygun değilse, mahkeme aşamasında esas tartışılmadan sonuç alınamaz. TBK ve TMK çerçevesinde kurulan bu sıralama, kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda 634 sayılı Kanundan doğan yükümlülüklerle de kesişebilir.
Tahliye sebebini önce doğru adlandırın
Kira bedelinin ödenmemesi, iki haklı ihtara konu olacak biçimde geç ödeme, tahliye taahhüdü, ihtiyaç nedeniyle tahliye ve yeniden inşa hali birbirinden farklı usullere tabidir. Aynı dosyada birden fazla sebep bulunsa bile, her sebebin kendi bildirim ve süre rejimi vardır. Dilekçede sebeplerin birbirine karıştırılması, en güçlü dayanağın da zayıflamasına yol açar.
İhtarname nasıl kurulmalı
- Ödenmeyen dönemler ay ve tutar olarak tek tek gösterilmelidir.
- Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya verilecek ödeme süresi, mevzuatta öngörülen asgari süreden kısa olamaz.
- Ödeme yapılmaması halinde sözleşmenin feshedileceği açıkça yazılmalıdır.
- Muhatap, sözleşmedeki kiracı ile birebir aynı kişi olmalıdır.
- Noter kanalı tercih edilmeli, elden imzalatılan bildirimlerde imza ve tarih alınmalıdır.
Tebligatın geç ulaşması takvimi bozar
İhtarnamenin muhataba ulaşmaması ya da eski adreste bırakılması, verilen ödeme süresinin hiç başlamaması sonucunu doğurabilir. Kiracının taşındığı fakat bildirimde bulunmadığı hallerde, sözleşmede gösterilen adrese yapılan tebligatın geçerliliği tartışma konusu olur. Bu nedenle sözleşmeye tebligat adresi ve değişiklik bildirimi yükümlülüğü konulması, sonraki aşamada zaman kazandırır. Mazbata elinize geçtiğinde tebliğ tarihi hemen bir takvime işlenmeli, süre bitiminden birkaç gün önce kontrol noktası konulmalıdır.
İcra yolu ile dava yolu arasındaki seçim
Kira alacağı için icra takibi başlatmak, tahliye talebini de içerecek biçimde kurgulanabilir; ancak takibe itiraz edilmesi halinde süreç farklı bir mecraya girer. Yalnızca alacağın tahsili hedefleniyorsa takip yeterli olabilir. Taşınmazın boşaltılması öncelikliyse, sebebe uygun tahliye davası daha doğrudan bir yol olabilir. Bu tercih, kiracının ödeme kapasitesine ve taşınmazın kullanım aciliyetine göre yapılmalıdır.
Tahliye sonrası bekleyen kalemler
Taşınmaz boşaltıldığında dosya kapanmaz. Depozitonun mahsubu, ortak gider borçları, hasar tespiti ve kullanım süresine ilişkin bedel talepleri ayrı bir hesap gerektirir. Tahliye anında tutulacak tespit tutanağı ve fotoğraflı kayıt, bu kalemlerin sonradan ispatını mümkün kılar.
Uyarı
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır. Kira sözleşmesinin tarihi, taşınmazın niteliği ve tarafların sıfatı sonucu doğrudan etkiler. İhtarname göndermeden önce metni bir hukukçuya kontrol ettirmeniz, telafisi güç süre kayıplarını önler.