Paylı ya da elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda hem ortaklığın giderilmesi hem de kullanan kişinin çıkarılması gündeme geldiğinde, iki farklı hukuki yol iç içe geçer. TMK ve TBK hükümleriyle kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı düzenlemenin kesiştiği bu dosyalarda ilerlemeyi belirleyen şey, hangi talebin hangi sırayla ileri sürüleceğidir.
Önce Hukuki Nitelik Belirlenmeli
Taşınmazı kullanan kişi paydaşlardan biri mi, yoksa kira sözleşmesine dayanan üçüncü kişi mi? Bu ayrım her şeyi değiştirir. Paydaşın kullanımı söz konusuysa çözüm ecrimisil ve ortaklığın giderilmesi ekseninde kurulur; kiracı söz konusuysa tahliye kendi özel usulüne tabidir ve ortaklığın giderilmesi davası tahliye sonucu doğurmaz. Bu iki yolun karıştırılması, uygulamada en çok zaman kaybettiren hatadır.
Ortaklığın Giderilmesi Dosyasının Malzemesi
- Güncel tapu kaydı, pay oranları ve varsa şerhler
- İmar durumu, çap ve ölçü krokisi ile yapı kayıt belgeleri
- Aynen taksimin mümkün olup olmadığına dair teknik veriler
- Taşınmazın fiili kullanım durumunu gösteren tespitler
- Paydaşlar arasındaki önceki anlaşma ya da fiili taksim belgeleri
Dava, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde görülür ve tüm paydaşların davada yer alması gerekir. Paydaşlardan birinin ölmüş olması hâlinde mirasçıların tespiti tamamlanmadan dosya ilerlemez; bu nedenle veraset ilişkisi baştan çıkarılmalıdır.
İcra Yoluyla Tahliyede Süre Hassasiyeti
Kira alacağına dayalı olarak başlatılan takipte borçluya tanınan ödeme süresi ile ödeme emrine itiraz süresi birbirinden farklıdır ve ikisi de kısadır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında ödeme süresi otuz gün olarak uygulanırken, itiraz için tanınan süre yedi gündür. Tahliye taahhüdüne dayanan takiplerde ise taahhüdün tarihi ve düzenlenme anı belirleyici olduğundan, belgenin aslı ve imza incelemesine elverişli hâli korunmalıdır.
Tebligat Gecikmesi Neyi Bozar
Bu dosyalarda tebligat, hem takibin hem davanın en kırılgan halkasıdır. Taşınmazda oturmayan paydaşa yapılan usulsüz tebligat, yıllar sonra kararın kaldırılmasına gerekçe olabilir. Kiracının adresi değişmişse ya da işyeri tabelası ile kayıtlı unvan uyuşmuyorsa, tebliğ evrakının şerhleri baştan kontrol edilmelidir. Tebliğ tarihleri, ödeme süresi ve itiraz süresi tek bir takvimde yan yana tutulduğunda hata payı belirgin biçimde azalır.
Satış Aşamasına Hazırlık
Aynen taksim mümkün değilse ortaklık satış yoluyla giderilir. Bu aşamada kıymet takdirine itiraz süresi ve satış ilanının tebliği ayrı ayrı izlenmelidir. Taşınmaz üzerinde muhdesat iddiası varsa bu iddianın satıştan önce çözülmesi gerekir; sonradan ileri sürülen talepler paylaşımı geciktirir.
Bu metin genel bilgilendirme amacı taşır. Tapu kaydınızın ve sözleşmenizin ayrıntıları sonucu doğrudan etkilediğinden, işlem başlatmadan önce dosyanızın incelenmesi önerilir.