Kira ilişkisinin sona erdirilmesinde iki ayrı yol vardır: mahkemede açılan tahliye davası ve icra dairesi üzerinden yürütülen tahliye takibi. TBK ve TMK çerçevesinde şekillenen bu tercih, hangi tahliye sebebine dayanıldığına göre değişir. Yanlış yolun seçilmesi, aylar süren bir sürecin sonunda talebin reddiyle sonuçlanabilir.
Hangi Sebep Hangi Yola Uygun
Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde icra dairesi üzerinden tahliye talepli takip başlatılabilir; burada ödeme süresi verilmesi ve bu sürenin sonuçsuz kalması gerekir. Buna karşılık gereksinim, yeniden inşa veya sözleşmeye aykırılık gibi sebepler mahkeme önünde ileri sürülür. İki yolun ispat malzemesi de farklıdır: birinde ödeme kayıtları, diğerinde gereksinimin samimiyetini ya da aykırılığın sürekliliğini gösteren belgeler öne çıkar.
Ödemenin İzini Sürmek
Kira alacağı tartışmalarında en sık karşılaşılan sorun, ödemelerin hangi aya ait olduğunun anlaşılamamasıdır. Bu nedenle:
- Banka açıklamalarında ay ve yıl bilgisinin bulunması sağlanmalıdır.
- Elden ödeme yapılmışsa makbuz düzeni sürdürülmelidir.
- Aidat, yakıt ve ortak gider kalemleri kira bedelinden ayrı izlenmelidir.
- Kat mülkiyeti ilişkisinden doğan yükümlülükler 634 sayılı Kanun kapsamındaki karar defteri kayıtlarıyla desteklenmelidir.
Depozitonun kira borcuna sayılıp sayılmayacağı da baştan netleştirilmelidir; bu belirsizlik takip aşamasında borç miktarına itiraz gerekçesine dönüşür.
Tebligat Gecikmesi Süreci Kilitler
İhtarname ve ödeme emrinin kiracıya ulaşmaması, tahliye sürecinin en sık takıldığı noktadır. Kiralanan taşınmazın adresi ile kiracının adres kaydındaki bilgi farklıysa, tebligatın usulüne uygunluğu tartışma konusu olur. Usulsüz tebligat iddiası kabul edildiğinde süreler yeniden işlemeye başlar ve tahliye aylarca ertelenir. Sözleşmeye tebligat adresinin yazılması ve değişiklik hâlinde bildirim yükümlülüğünün düzenlenmesi, bu riski önemli ölçüde azaltır.
Tahliyenin Fiilen Gerçekleşmesi
Tahliye kararı alındıktan sonra icra aşamasında taşınmazdaki eşyanın durumu, üçüncü kişilerin işgal iddiası ve kilit değişimi gibi pratik meseleler gündeme gelir. Tahliye günü tutulan tutanağa taşınmazın durumunun ayrıntılı yazılması, sonradan açılacak hasar tazminatı taleplerinin temelini oluşturur.
Yukarıdaki bilgiler yönlendirici niteliktedir. Sözleşmenin tarihi, kiralananın niteliği ve tahliye sebebi süreci değiştirdiğinden, işlem başlatmadan önce hukuki değerlendirme alınması önerilir.