Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk artık sürecin başlangıç noktasıdır. Ancak bu aşama çoğu zaman formalite gibi görülür ve tutanak dikkatle düzenlenmez. Oysa görüşmede söylenenler ve tutanağa geçirilen hususlar, sonraki yargılamanın çerçevesini belirleyebilir. TBK, TMK ve 634 sayılı Kanun ekseninde bu yazı, tahliye sürecinin ispat yönünü ele alır.
Hangi yol arabuluculuğa tabidir
Kiralanan taşınmazın tahliyesine ilişkin davalar dava şartı arabuluculuk kapsamındadır. Buna karşılık icra takibi yoluyla yürütülen tahliye süreçleri farklı bir usule tabidir. Yolu baştan yanlış seçmek, aylarca süren bir gecikmeye yol açar; bu nedenle talebin niteliği önce belirlenmelidir.
İhtarname ve taahhüdün belge değeri
Tahliye talebinin dayanağı çoğu zaman tek bir belgeye bağlıdır ve o belgenin şekli kusuru tüm süreci boşa çıkarabilir.
- Kira sözleşmesinin imzalı asıl nüshası ve varsa ekleri
- Yazılı tahliye taahhüdü söz konusuysa düzenlenme ve tahliye tarihlerinin açıkça yer alması
- Ödeme yapılmadığı iddiasında, ihtarnamenin içeriği ve tebliğ şerhi
- Ödemelerin kanıtı: banka dekontları ve açıklama alanları
Tutanak neden kritik
Anlaşma sağlanırsa tutanak icra edilebilirlik açısından değerlidir; tahliye tarihi, anahtar teslim usulü, birikmiş kira ve depozitonun akıbeti tereddüde yer bırakmayacak şekilde yazılmalıdır. Anlaşma sağlanamazsa da tutanağın tarafların taleplerini ve karşı tarafın kabul ettiği hususları yansıtması önemlidir; sonraki aşamada bu kayıt bir dayanak oluşturabilir.
Depozito, hasar ve ortak gider tartışması
Tahliye sırasında en çok uyuşmazlık, taşınmazın teslim hâli üzerinde çıkar. Teslim tutanağı düzenlenmesi, sayaç endekslerinin yazılması ve fotoğraf ile kayıt alınması, sonradan yürütülecek hasar tartışmasını büyük ölçüde sonlandırır. Kat mülkiyeti kapsamındaki ortak gider borçları için de aidat kayıtlarının teslim tarihine göre ayrıştırılması gerekir.
Tebligatın usulüne uygunluğu
Tahliye süreçlerinin çoğu, ihtarnamenin ya da ödeme emrinin usulüne uygun tebliğ edilmiş olmasına bağlıdır. Adresin sözleşmedeki adresle uyumu, tebliğ evrakındaki şerhler ve iade edilen tebligatların akıbeti dosyada ayrıca izlenmelidir; bu noktadaki bir eksiklik, esasa hiç girilmeden talebin reddine yol açabilir.
Kira ilişkisinin türü ve taşınmazın kullanım amacı sonucu değiştirebilir. Süreci başlatmadan önce belgelerinizin hukuki açıdan incelenmesi zaman kaybını önler.